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服務項目:歡迎委託房屋土地買賣、鑑價、租賃

 最新消息

政府打炒房限縮購地貸款,今年土地交易明顯轉冷,不過仍有買盤砸重金布局,依據實價統計今年至 10 月資料,林口新市鎮土地交易僅 93 筆,交易總金額 74 億 7,090 萬元,但有一筆交易總價高達 8 億 8,341 萬元,此外,淡海新市鎮雖然今年只有 32 筆土地交易,但其中一筆總價高達 5 億 330 萬元。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,新北市兩大新市鎮黃金地段土地越來越少,儘管政府打炒房政策衝擊市場,但資金雄厚的投資方仍看準區位及當地發展進場布局。

林口新市鎮發展到現在素地已不多,機能也漸趨成熟,並且具有 AI 科技綠能產業園區進駐的議題,三井 OUTLET 二期將於明年開幕,且尚有東森集團全球營運總部預計 2025 年啟用,屆時還能創造就業人口商機,根據實價資料,林口新市鎮,今年建林段有兩筆相鄰土地一起交易,總價 8 億 8,341 萬元、單價每坪 167 萬元,總價、單價都創今年林口新市鎮最高價。

大家房屋林口扶輪公園加盟店店長盧彥騰表示,而這兩筆建林段土地位在八德路及三民路交叉口的街角地,距離機捷林口站非常近,附近的新成屋成交價幾乎都在 5 字頭,推測新案開價會在 6-7 字頭,林口新市鎮因街廓整齊,食、衣、住、行機能完備,夏日氣溫又比台北市涼爽,頗受雙北及桃園的首購及退休族青睞,這幾年房市受自用買盤支撐,發展相當穩健。

淡海新市鎮一期機能日漸成熟,二期規劃有產專區、工業區,未來可望形成新的產業聚落,淡江大橋預計 2026 年 2 月通車,淡北道路若順利可在今年底動工,淡水區長年來交通壅塞的問題終於將獲紓解,然而今年受限市場發展,土地交易整體偏冷淡,不過有一筆新市段土地交易總價破 5 億元,平均成交單價 60 萬元。

住商不動產淡水新市加盟店店長盧進和指出,這塊地在熱鬧的地段,地坪價格 60 萬元並不高,目前周邊新建案成交價約每坪 29-32 萬元,機能最成熟的淡水區行政中心周邊的新案成交價可到 34~37 萬元,推測這塊地新案價格應該會在 3 字頭以上,淡海新市鎮的優勢在於買方買得起,房價比台北市以及新北高價區相比容易入手,1,200 萬可買到 3 房,2 房約 900-1,000 萬元,能吸引雙北首購族及換屋族,政府的新青安貸啟動後更加強化買氣,反而是屋主因政府打房政策及市場氛圍偏向惜售,中古市場的供給量不大。

 

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根據內政部最新資料顯示,9月全台建物買賣移轉棟數為27,637棟,月增3.9%,永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,9月的建物買賣移轉棟數反映的是8月至9月初的市況,房市政策衝擊已淡化,房市回歸供需基本面,自用需求當道,加上新青年安心成家優惠貸款方案上路後,不少原本就有購屋計畫的民眾加速決策速度,讓9月全台建物買賣移轉棟數較8月增3.9%,呈現連二升的走勢。

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另與111年9月全台建物買賣移轉棟數23,816棟相比,全台建物買賣移轉棟數年增16.0%,陳金萍指出,去年9月受到8月兩岸關係轉趨緊張,以及全球高通膨、貨幣緊縮衝擊,全球股、匯市震盪,加上連續升息也增加民眾房貸負擔壓力,市場瀰漫觀望氣氛,房市交易轉淡,讓9月全台交易量不到2.4萬棟的低量,與去年上半年每月平均有2.8萬棟的交易量相比,房市交易冷清不少,也因去年基期偏低,加上通膨預期下,今年房市自住、長期置產購屋需求趨穩,讓9月全台交易量較去年同期大增16.0%。

陳金萍補充,若合計今年前9月全台建物買賣移轉棟數表現,全台交易量為218,754棟,與去年同期年減10.3%,雖仍創五年新低,但減幅已收斂至一成左右,顯示今年下半年房市有逐步回溫的跡象。

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陳金萍說明,由於出口及投資持續衰退,只剩民間消費苦撐,下半年經濟表現不如預期,各經濟預測機構下修今年台灣經濟成長率,而景氣燈號連亮十顆藍燈,成長動能仍偏弱,也將影響房市表現。陳金萍提醒,今年全年交易量縮確立,但在缺工、缺料狀況逐漸趨緩後,各都會區新屋陸續完工交屋,將挹注交易量表現。不過,第四季進入總統大選選戰開打,對於房市的衝擊仍需持續觀察,若未來三個月每月交易量達2.4萬棟,全年交易量將突破29萬棟大關,以目前交易市況來看,機會不小。

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台中市百貨商場、購屋中心遍地開花,不僅成為區域利多,更為房市添加亮點。不過觀察台中新開幕及未來將誕生的商場周邊房價,今年房價漲跌不一,位在東區的三井LaLaport年增幅12.7%居冠,反而未來將有3大商場的七期,今年房價微幅下滑2%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,大型商場、購物中心對新興區域或較缺乏話題的地段帶動效果強,如東區因開發早、房價低,過往欠缺區域利多,這幾年搭商場及建設議題讓房價反應熱烈,反觀七期難有新穎議題,市場轉冷時房價因價高回檔,因此今年均價小跌。

近幾年除了軌道建設、科技園區外,區域利多也常聚焦於商場、購物中心,並成為在地新建案的行銷主力,如三井LaLaport帶動東區的話題亮度,周邊房價平均每坪31萬元、年增12.7%,價格成長最為顯著。

十四期的漢神洲際購物中心備受期待,周邊房價每坪34.1萬元、年增7.9%,烏日高鐵特區規劃商場面積高達9萬坪的高鐵娛樂城,今年平均房價30.1萬元、年增2.4%。

預計於五期開設的國泰台中置地廣場,周邊房價持平發展,均價每坪29.6萬元、年增0.7%。

不過七期雖然豪宅、百貨林立,誠品也即將開幕,但因原本房價高,市場不易有亮眼表現,今年均價40.1萬元,小幅回落2%。

住商不動產台中旱溪加盟店店東張博毅指出,過往東區缺乏房市吸引力,今年三井LaLaport開幕以來人潮蜂擁而至,LaLaport周邊、甚至整個東區房價能明顯成長,不僅是商場助攻,台中大車站計畫以鐵路高架化,打通台中火車站前後站,也使近期有許多來自其他行政區的換屋族、首購族買進東區。

郎美囡表示,各大百貨爭相進駐台中市,除了看中台中市本身的消費力,還有包含彰化、雲林等整個中部的客群,且台中地處台灣中心,高鐵南來北往便利,具有地利交通優勢,能吸引北部及南部的來客,因此各大商場可提振區域發展,增加就業機會並擴增周邊商機。

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百貨商場提供食、衣、育樂、生活採買等機能,近幾年成為房市亮點,雙北今年增加生力軍新店裕隆城、新光三越Diamond Tower及NOKE忠泰樂生活,商場合計面積約5.85萬坪,明年南港還有面積4萬坪LaLaport登場,依據實價資料統計新生代百貨商場的周邊房價,新店裕隆城增幅3.1%最高,平均房價每坪55.8萬元。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,這些新商場大多有鄰近的捷運站,生活機能佳,新店裕隆城周邊房價與台北市相比親民許多,附近有園區,在地購屋需求強,房價表現穩健。

知名百貨進駐,南港站穩7字頭

雙北今年開幕的大商場共有3間,新北市新店裕隆城總面積4.3萬坪,周邊房價每坪55.8萬元,比去年多3.1%,在台北大直特區的NOKE忠泰樂生活,周邊房屋均價每坪82.9萬元,年減4.9%,位在台北東區的新光三越Diamond Tower周邊房價最高,每坪92.6萬元,年減5.8%,台北市南港區明、後年都有新商場,預計明年開幕的LaLaport周邊房價約每坪81.1萬元、年增2.4%,後年世界明珠開發案有微風廣場,其目前周邊均價每坪75.7萬元、年增1.2%,雖然南港兩間百貨周邊房價漲幅不大,但也顯示出南港房價逐步站穩7、8字頭。

住商不動產南港園區加盟店店東吳紀楠指出,南港區百貨商場的議題已提前反應,今年對房市的拉動力道沒有之前強,且南港區進駐的公司企業漸漸增加,自住比例越來越高,今年無論中古屋或預售屋釋出都很少,目前新案的成交價幾乎都在百萬以上,如南港展覽館旁的「全陽馥」預售成交價約每坪100~120萬元,許多屋齡10年左右的中古大樓開價在9字頭,而世界明珠的北側還有房價較低的老宅,因此周邊機能佳,但均價比LaLaport周邊價格低。

豪宅區商場不稀奇,大直小跌、東區價平

百貨商場雖為房市話題,但不一定能成為強心劑,新光三越Diamond Tower周邊價格變動小及NOKE忠泰樂生活的周邊房價略為下跌,郎美囡表示,這兩間百貨商場分別位在台北東區及大直,都是原本百貨商場多的地段,新的商場是錦上添花,拉動區域的效果不強,另一個共通特色是周邊高價住宅多、大坪數多,因此在房市轉冷時,買方購置高單價、高總價的意願偏低,房價比較容易有讓步空間,或是買方只願找低價位的物件,造成平均房價衰減。

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台北市因生活機能良好及交通便利等優勢,因此成為許多購屋族群的首選,房仲業者根據實價登錄資料,統計了近一年台北市公寓和大樓的交易價量市況,「中山區」大樓住宅在短短一年內就成交逾千筆,勇奪北市大樓住宅的買氣王;而公寓住宅則以「內湖區」交易居冠,一年內成交了371筆,相當於天天都有成交,交易熱絡。

大樓成交數量奪冠的中山區,近一年交易量為1013筆,遠勝第二名大安區將近300筆的交易量。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,中山區擁有便捷的交通路網、熱絡的商業活動以及完善的生活機能等優勢,吸引眾多人口居住;近年來建商在當地興建許多小宅、套房產品,小坪數、低單價和低總價的大樓住宅,吸引不少小資族、首購族卡位台北市門牌\。

第2名的大安區」近一年大樓交易量為729筆,平均一天成交近2筆,表現也十分亮眼,儘管近一年平均單價已突破百萬大關,但大安區優質地段的保值與增值潛力,仍吸引不少購屋民眾進駐。

若從北市公寓住宅熱區來看,交易最火熱的大多落在北市的蛋白區,包括內湖、士林和文山等區域,房價相對親民,平均僅需4~5字頭的單價便有機會入手,因此交易量也表現較突出。

陳金萍指出,內湖區生活機能相當成熟,有內湖商圈、737商圈及東湖商圈等知名商圈,內湖還有科學園區和大型電視台坐落,提供了大量就業機會,不少購屋族群也因工作緣故而就近買房,不僅是當地的公寓交易量居榜首,大樓位居第三位,表現不俗。

排名2、第3的分別為「士林區」和「文山區」,陳金萍說,這兩個行政區的公寓住宅平均單價都落在5字頭上下,對於預算有限的民眾來說,十分具吸引力。士林區有捷運紅線經過和士林夜市商圈等,未來還有環狀線北環段通車利多。

至於文山區環境單純,是著名的文教區,親民的房價也相當適合首購族和換屋族入主,加上鄰近山區,綠覆率高,不少退休人士也都會選擇在此過退休生活,房市需求穩定。

此外,內湖區、文山區與北投區公寓和大樓的住宅交易量均擠進北市前5名,顯示這三個區域交通、生活機能優異,居住需求旺盛,而房價相較於市中心區親民許多,才讓內湖區、文山區與北投區雙榜皆上

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台中百貨商場、購物中心遍地開花,成為助攻區域房市的利多與亮點!房仲業者觀察台中新開幕及未來將誕生的商場周邊房價,以今年第二季開幕的東區「三井LaLaport購物中心」,年漲12.7%、漲幅最亮眼;反而未來將有三大商場的七期,今年房價卻呈微幅下滑2%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,大型商場、購物中心對新興區域或較缺乏話題的地段帶動效果強,如東區因開發早、房價低,過往欠缺區域利多,因此近幾年搭上商場及建設議題讓房價反應熱烈,反觀七期難有新穎議題,市場轉冷時房價因價高回檔,今年均價呈現小跌。

近幾年除了軌道建設、科技園區外,區域利多也常聚焦於商場、購物中心,並成為在地新建案的行銷主力,如三井LaLaport帶動東區的話題亮度,周邊房價平均每坪31.0萬元、年增12.7%,價格成長最為顯著;14期的「漢神洲際購物中心」預計2025年第四季開幕備受期待,周邊房價每坪34.1萬元、年增7.9%。

此外,烏日高鐵特區規劃商場面積高達9萬坪的「高鐵娛樂購物城」,今年平均房價30.1萬元、年增2.4%;而預計在五期開設的「國泰置地廣場」,周邊房價持平發展,均價每坪29.6萬元、年增0.7%;七期雖然豪宅、百貨林立,誠品年底即將開幕,不過原本房價高,市場不易有亮眼表現,今年均價40.1萬元,小幅回落2%。

住商不動產台中旱溪加盟店東張博毅指出,過往東區缺乏房市吸引力,今年三井LaLaport開幕以來人潮蜂擁而至,而LaLaport周邊、甚至整個東區房價能明顯成長,不僅是商場助攻,台中大車站計畫以鐵路高架化,打通台中火車站前後站,展現市容新樣貌;此外,74快速道路的大幅增進東區聯外交通的便捷性,僅5分鐘便可上交流道,因此近期有許多來自其他行政區的換屋族、首購族買進東區。

郎美囡表示,各大百貨爭相進駐台中,除了看中台中本身的消費力,還有包含彰化、雲林等整個中部的客群,且台中地處台灣中心,高鐵南來北往便利,具有地利交通優勢,能吸引北部及南部的來客,因此各大商場可提振區域發展,增加就業機會並擴增周邊商機。

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圖書館豐富的文化資源,帶來市場話題,房仲業者根據實價登錄資料,盤點六都市立圖書總館周邊 1 公里內近三年之房市交易情形。其中桃園市立圖書館總館,不僅交易也最熱絡,房價漲幅也遠超行政區漲幅;而台南市立圖書館新總館周邊房價漲幅 25.3%,居六都總圖之冠。

同時,六都中總圖與行政區房價比較,除了板橋區的新北市立圖書總館外,其餘五都圖書總館周邊平均單價均比行政區來得高,顯見圖書館所帶來的文化資源、公園綠地、寧靜環境等居住優勢,吸引許多民眾,使得房價有所支撐。其中桃園市立圖書總館周邊買氣最猛,今年交易量已超過 500 件,帶動房價迅速成長,近三年漲幅高達 17.2%,高出桃園區平均漲幅 8.5 個百分點。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,桃園總圖坐落於桃園藝文特區,充滿人文與藝術氣息,周邊商家林立,學區環繞,擁有豐富的生活機能,未來還有京站、影城陸續進駐;交通方面,大多是以開車或公車為主,不過將來桃園捷運綠線完工通車後,就能大幅增添來往桃園機場及桃園車站的便利性,促進周邊房市及經濟更加活絡。目前單價約為 29.8 萬元,比起雙北相對便宜,且具備增值潛力,吸引許多民眾於此置產。

台南市立圖書館新總館周邊房價三年上漲 25.3%,六都總圖中漲幅最大!陳金萍說,台南新總圖位於永康區大橋重劃區內,是新興住宅區,緊鄰台南市中心,公園綠地多,又有大橋國小、大橋國中等明星學區,距離奇美醫院不遠,醫療資源佳,整體生活機能相當完善,加上鄰近南科園區,吸引不少科技新貴進駐,也帶動周邊房價上漲。不僅單價從 2 字頭躍上 3 字頭,甚至還超越了桃園、高雄總圖周邊的房價。

陳金萍指出,圖書總館是城市人文及經濟發展的重要指標之一,有豐富的文化、圖書資源,且圖書館鄰近區域大多都有公園綠地,周遭生活環境的氛圍也相對安靜,居住品質佳,自然擁有獨特的居住魅力,讓許多民眾紛紛選擇進場購屋,為該地區的房市帶來加分效果。

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都更宅大翻身!台灣房屋統計截至目前為止,今年台北豪宅單價前10大交易,由國泰建設都更改建的「敦南霖園」,高樓層成交單價282.1萬元奪冠,總價約3.87億元,坪數175.23坪;排名第2的是連3年蟬聯全台最貴的成屋豪宅「OneParkTaipei元利信義聯勤」,6月高樓層成交單價約277萬元,總價約4.23億元;第3名是植物園第1排「松濤苑」,中低樓層成交2戶單價250萬元,也是社區地板價,顯示建商對價格的堅持。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,目前台北2023年的前10名預售與成屋豪宅,單價都站上200萬元以上,且10大豪宅當中,有一半是都更危老改建的個案,顯示近年台北積極進行舊樓改建,精華地段、基地面積大的標的,讓開發商選擇規劃豪宅等級的預售案。截至目前為止,今年的10大豪宅當中,改建預售案「敦南霖園」、「勤美璞真城仰」、「永陞信義安和案」、「國賓皇琚」等都進入榜單,這4宗預售豪宅案,均為老屋改建案例,前3者屬於都更案,「國」案則是危老案,4案的高樓層單價落在217.91~282.14萬元之間,成交坪數都在120坪以上。

首次進入榜單中的預售豪宅「勤美璞真城仰」,目前為止最高單價為高樓層戶別,8月交易單價222.9萬元、總價約2.17億元,張旭嵐指出,該案前身是慶城福華大樓,基地位在慶城街上,緊鄰「文華苑」旁,也是少數基地破千坪的市中心新案,且該案附近有敦化北路林蔭大道、松基公園、松山機場等,吸引高端豪客的目光,目前實價登錄已揭露6筆交易,單價落在208.2~222.9萬元。

至於前10大的成屋豪宅中,屋齡都在11年以下,進入榜單的社區包括「OneParkTaipei元利信義聯勤」、「松濤苑」、「潤泰敦峰」、「琢白」、「仁愛吾彊」,總價都在2.2億元以上,甚至不乏無貸款購入的案例,張旭嵐指出,雖然央行近年實行信用管制措施,限縮高價住宅僅能貸款4成,但是對富豪影響不大,市場仍不乏頂級豪宅以現金交易的案例,對富豪來說,這些超級豪宅除了物業管理公司提供頂級服務,還能單獨使用電梯,不被鄰居干擾之外,對於進出入都嚴格控管,讓注重隱私的富豪能享有寧靜的居住空間。

第一建經研究中心副理張菱育指出,今年7月《平均地權條例》新制正式上路,不少預售交易趕在新制上路前完成,不僅能保有未來換約的機會,也能不受私法人購置住宅採許可制的限制,而新制實施後,接下來的豪宅市場,將回歸自住剛性需求,買家身分也將從法人轉向自然人為主。

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內政部公布最新第2季住宅價格指數,全國和六都都上漲,跟去年(2022年)同期相比,台北市增加1.多%,其他五都漲幅高達4~6%。陳先生與太太、女兒一家三口,9月剛買了預售屋,他說雖然負擔大,但從2年多前看房子,價格就一直漲,不知何時房價才會跌,不如看到滿意的就先入手。

陳太太:「刷完咧亮晶晶。」

36歲的陳先生和太太,笑瞇瞇地陪2歲寶貝女兒玩遊戲,目前一家三口在台北市租房子,每個月租金約三萬元。隨著小孩越來越大,希望能有個自己的家。

全國Q2住宅價格指數上漲 較去年同期漲5.51%
全國Q2住宅價格指數上漲 較去年同期漲5.51%

房屋首購族陳先生:「主臥在這邊,小孩的話可能會在,小孩的話又在另外一間。」

陳先生九月剛在新北板橋重劃區,買了權狀20幾坪、每坪單價60萬以下的預售屋,雖然是雙薪家庭,但要養孩子,還要繳房貸,壓力可不小。

全國Q2住宅價格指數上漲 較去年同期漲5.51%
全國Q2住宅價格指數上漲 較去年同期漲5.51%

內政部公布第二季住宅價格指數全部上漲,全國130.8,季成長1.51%,較去年同期上漲5.51%,六都季成長1%到2%,跟去年同期比較,除了台北市增加1.37%,其他漲幅高達百分之4到6%。其中,台北前兩季、高雄上一季價格稍跌,第二季重返上揚趨勢,其他四都的住宅指數則是維持漲勢。

房地產專家陳泰源:「中古屋其實是呈現價緩跌的,但是均價,卻被(2、3年購買高點)預售屋,落成的新屋登錄的價格,給拉高了平均值而產生的錯覺。」

去年第二、第三季全國指數年漲幅超過10%,但到了今年第二季漲勢有收斂,儘管交易量減少,但購屋指數持續上揚,也難怪租屋族、說甚麼都要出手買房。

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台北大面積土地供給稀有,精華區都更或危老改建成為豪宅主要原料,今年台北包括預售及成屋十大交易單價最高的豪宅交易,每坪單價全數站上200萬元,敦南霖園、永陞信義安和案、國賓皇琚、鑄慕等均為改建預售案。

上半年台北市十大豪宅中,國泰建設都更改建的「敦南霖園」高樓層成交單價282.1萬元最高;排名第二則是連三年蟬聯全台最貴的成屋豪宅「OneParkTaipei元利信義聯勤」6月高樓層成交單價每坪277萬元;植物園第一排「松濤苑」中低樓層成交兩戶每坪250萬元,也是社區地板價,顯示建商對價格的堅持。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,上半年台北十大豪宅,有一半都是預售社區,且不乏都更危老案,顯示近年台北積極進行舊樓改建,精華地段、基地面積大的標的,讓開發商選擇規劃豪宅等級的預售案,今年上半年十大豪宅當中,改建預售案敦南霖園、永陞信義安和案、國賓皇琚、鑄慕等都進入榜單,十大豪宅中,僅大安區「鑄慕」規劃低於100坪房型,社區預售成交單價落在180.5萬~207.7萬元。

第一建經研究中心副理張菱育指出,今年7月平均地權條例新制正式上路,不少預售交易趕在新制上路前完成,不僅能保有未來換約的機會,也能不受私法人購置住宅採許可制的限制,而新制實施後,接下來的豪宅市場,將回歸自住剛性需求,買家身分也將從法人轉向自然人。

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新竹地區在竹科的加持下,房價漲幅驚人,預售案已飆上7、8字頭,有人因此好奇,新竹是不是有機會超越台中市,成為第2大城?不過網友則點出新竹的最大死穴。

一名網友在PTT指出,新竹以科技園區聞名,區域內有大票高薪工程師,其高物價、高房價,教育水準都堪比台北市,雖然在文化、美食、交通、醫療方面尚有不足,但再過20年的累積,發展也許就能超越台中,一躍成為台灣第2大城。

對此,網友意見一面倒,認為新竹卡在人口數,要超車台中的機會恐不大,「人口先達到180萬再說謝謝」、「薪水、房價已超越,但生活機能跟品質應該不太可能吧」、「不可能,捷運幾年了連個影子都沒」、「新竹差太多,公車系統先輸10年,捷運再輸20年,我問你怎麼追」、「新竹先天地形破碎發展受限,但投資房地產穩穩的」、「台中得天獨厚,有機會國際化」、「桃竹苗合併成新竹市就大多了」。

▼台中人口持續增加,至2022年底已達281萬4459人。(示意圖/pixabay)

也有網友提到,從國外來看,一個城市要擠到一線,還是要靠金融業,不過新竹主要是工廠聚集經濟,有些落差「竹科很威,但跟能不能成為第2大城是兩回事,新竹產業太單一,就這麼簡單」、「新竹就只有就業優勢好嗎,各種都市規劃根本對不起科技之都的名號」。

不過也有人認為,新竹在薪資、房價、就業和教育水準早已超過台中,「只差人口還不到吧?不過新竹採菁英制度不一樣」。

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台南市112年7月住宅價格指數出爐,本期住宅價格指數為136.28,較前期(6月)上漲0.52%,相較去年同期則上漲4.59%。112年度上半年全市不動產市場價格穩定微幅上揚,交易量則呈現下跌趨勢,另受總體市場景氣低迷以及財政部囤房稅2.0草案預告期滿因素影響下,房市進入盤整階段,全市不動產市場持續呈現價穩量縮情形。本期大廈的價格指數為139.77,而透天住宅的價格指數為129.24,與前期(6月)和去年同期相較皆為上漲。

市長黃偉哲表示,本市近年持續推動重大建設及招商,如東區平實轉運站、運河星鑽、南台南副都心招商、南科三期擴建及麻豆工業區等建設,預計將增加更多的就業機會,帶動台南市各行政區域發展。此外,因應平均地權條例7月修正實施,地政局亦積極加強宣導、查核實價登錄交易案件,並抑制投機炒作行為,使台南市不動產市場穩健發展。

地政局長陳淑美表示,今年上半年總體經濟景氣仍趨疲軟,至112年7月止,經濟景氣已連續10個月出現藍燈,再加上平均地權條例子法規於七月實施之影響下,台南市整體住宅市場已進入盤整期,呈現價穩量縮情形。本期住宅價格指數微幅上漲,建物買賣移轉棟數方面,全市總體交易量與近年同期相較皆呈現下滑趨勢,經統計本市7月建物移轉棟數共計1,834棟,較前期(6月)增加10.08%,較去年同期減少0.11%。此情形顯示今年房市上半年以來,受到經濟景氣疲軟,打炒房政策持續發酵,6月成交量最低,7月稍有提升,但仍少於去年同期。

進一步觀察各行政區住宅價格指數表現,多數行政區價格指數與前期(6月)相較,以佳里區漲幅1.14%為最高,其次為永康區以及歸仁區,分別微幅上漲0.73%以及0.67%。若與去年同期相較,漲幅最高前三名行政區依次為善化區、中西區以及安南區,分別微幅上漲9.11%、8.69%以及8.20%。至於南科區域、新營區的價格指數較前期(6月)也呈現穩定成長趨勢,年漲幅皆有高於全市總體的表現,後續各行政區指數發展仍有待持續觀察。

進一步觀察各行政區交易量表現,與前期(6月)相比,以歸仁區、新市區及佳里區減少幅度最大,分別大幅減少56.10%、45.0%及43.14%,反觀仁德區與東區則分別大幅增加84.09%及80.56%。若以交易棟數觀之,本期東區、永康區及北區為成交量前三名的交易熱區,分別為260、241、182棟。另外,南科區域移轉棟數與前期(6月)相較則大幅縮減40.48%,其中善化區減少36.36%,而新市區亦大幅減少45%。

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根據內政部運用電信業基地台的訊號統計全台人口分布,作出夜間經濟潛在熱區地圖,全台「夜間經濟」指數最高前六名均位在新北市,以永和最高,房仲業者指出,夜間人口充足反應實際入住率高,房價雖不如新興區域具有高期待值、而相對平穩,泡沫化風險低。

由於戶籍人口與實際所在人口通常有落差,內政部與電信業者合作,運用基地台訊號進行人口統計,而「夜間經濟」指數指晚上11點到清晨6點間的人口分布,統計指標包括夜間停留比白天活動增加的比例、夜間停留人數相較設籍人口的比例等,更能解釋為實際居住人口比例最高的區域。

該指數前六名均位於新北市蛋黃區,分別為永和、板橋、蘆洲、三重、中和、新莊,此外,高雄市鳳山區、桃園市桃園區、台中市南區及北區在全台名列前十名。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,這些行政區多為新北、台中及高雄等都會區早期發展的區域,新北市因生活機能佳,房價比台北市親民,以通勤台北市便利地帶人口密度高,如永和區、板橋區為新北第一圈,永和往台北中正、大安便利,板橋除了捷運通勤台北市便捷,亦為新北市政府所在地,實際居住人口多。

相對於近年新興區域房價高漲,這些「夜間經濟」熱區房價則相對平穩,調查顯示,十大熱區房價年漲8.5%最高,其餘地區多在持平至年漲4%以內。

郎美囡指出,內政部統計夜間經濟熱區地圖,主要可提供民間企業作為配置營業據點、人力安排的依據,比起近年話題度高的購屋熱區、新興重劃區,夜間經濟熱區發展較為飽和,自住比例相對高,雖然話題不如新興區域鋒健,房價發展偏平穩,區域房市泡沫化的風險低,也適合開發貼近生活所需的商機。

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近幾年因全球資金潮、台灣經濟表現傑出,導致中南部房價高漲,不只是新屋單價飆高,就連中古屋房價也全面被帶動。永慶房產集團統計近5年七都各屋齡帶的房價漲幅,發現新竹縣市和台南市中古屋房價漲幅最為劇烈。新竹屋齡30年以下的房屋單價全面上漲6成以上,屋齡10至20年間的房屋漲幅更是衝上86%,台南30至40年屋齡帶的房價漲幅也超過80%,漲幅驚人。

觀察七都各屋齡帶房屋近5年房價漲幅,可以發現雙北地區的房價漲幅相對緩和,但是桃園以南的各大都會區,幾乎都有3成左右的房價漲幅。其中新竹縣市漲幅最為猛烈。除了屋齡40年以上的房屋因交易量相當稀少,導致房價漲跌幅偏向個案表現外,屋齡30年以下的房價漲幅全面突破6成,屋齡10年以下和10至20年房屋的漲幅更來到驚人的66.9%和86.5%,名列七都之最。屋齡30至40年者,也有高達52.7%的漲幅。

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永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,新竹縣市因科學園區產業發展蓬勃,大量就業人口和高收入科技新貴遷入,帶動大量住居需求;再加上新竹房屋供給量比起其餘六都相對較少,也導致中古屋房價全面上漲。細看新竹縣市2023年各屋齡帶的平均單價,已全數突破2字頭,屋齡10至20年的房屋單價,5年後幾乎也已直逼屋齡10年以下的新古屋水準。

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另外,台南市中古屋也出現6成以上的房價漲幅。台南屋齡10年以下和10至20年的房屋單價漲幅分別為55.9%和61.4%,兩者皆列七都第二,僅次新竹。屋齡20至30年的房價漲幅高居65.4%,屋齡30至40年者更飆上80.4%,漲幅位居七都第一。陳金萍表示,台南房市同樣因南科發展亮眼,帶動區域房市熱絡;再加上台南舊市區擁有豐富觀光資源,也抬升當地房價,使台南的老屋新屋全面起漲,就連屋齡40年以上的房屋,也都出現超過4成的漲幅。

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陳金萍指出,新竹、台南兩地房價漲幅最為劇烈,除了受到科技園區發展帶動,住宅需求大增之外,再加上在地房市供給量趕不上需求、以及過去房價基期較低的原因,使得中古屋、老宅房價飆出明顯漲幅;隨著全球景氣下修,台灣經濟表現趨於保守,近期房市也隨之降溫,再考慮未來數年將有大量新成屋進入市場,未來新竹、台南等地的中古屋房價是否還能再創高,民眾應審慎、保守看待。

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房仲業者彙整聯徵中心近一年 (2022 年第二季至 2023 年第一季) 資料發現,發現台中市 20 歲以上至 30 歲的年輕人新增房貸數為 4292 件,其中北屯區以 1066 件成為台中八年級買房首選,等於每 4 個購屋青年,就有一人選在北屯區。而這些買房青年逾 85% 選擇電梯大樓產品。

詳細觀察北屯區數據,申貸的 1066 件中有 910 件是電梯大樓的產品,占比高達 85.4%,而其中 3 年以內的電梯大樓就有 643 件,平均鑑估值為 988.8 萬。中信房屋中彰投駐區經理楊乾意分析,以北屯區來說,洲際棒球場跟水湳經貿園區周邊,近三年多半為 40 坪以上正三房的產品,整體的單價跟總價都偏高,如果以少數的正兩房帶車位的電梯大樓來看,總價就要到 1300 萬元以上。

楊乾意指出,廍子重劃區屬於北屯區的蛋白區塊,年輕人都喜歡住新住宅,這區屋齡都在 10 年內,且價格實惠很多,年輕人較負擔的起,以千萬的預算來看,可以買到屋齡三年內、正兩房帶車位的電梯大樓,雖然商圈發展還沒完全發展成熟,但距離離太平樹孝、東山軍功等既有商圈僅有 5 分鐘的車程,因此吸引了不少 8 年級生進駐。

中信房屋研展室副理謝欣亞說,年輕人喜歡新大樓的原因也跟公設的豐富度有關,現在健身房、游泳池都是標配了,以管理費來看,廍子重劃區近千戶的大型社區,如「總太聚作」、「總太 2020」,戶數多的社區管理費攤下來,目前每坪都還在 60 元以下,加上車位管理費,每個月 2000 元不到,對年輕人來說是願意負擔的價格。

對於區域的未來發展,楊乾意認為,廍子重劃區十分具有發展潛力,該區交通十分發達,抵達中科只要 20 分鐘,經由台 74 支線可以接國道三號、國道四號,「國道 1 號增設銜接台 74 線系統交流道工程」將於明年 5 月完工,交通系統串聯整個大台中,後續還有屯區國土計畫、市立醫院 BOT 案等,機能利多不斷,是具有「交通建設丶產業發展」優勢的蛋白區,且目前房價還算親民,未來仍能吸引到首購族進駐。

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根據實價登錄資料,統計今年以來,北台灣三都總價千萬元以內、主建物面積30坪以上,最適合家庭購屋者居住的交易,發現桃園市竟多達892筆稱霸北台灣,贏過新北市的191筆及台北市的19筆,其中前三名熱區,分別是第一名的中壢區137筆,以及桃園區的135筆,第三名則是楊梅區的127筆。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出,千萬左右預算要卡位雙北通常都是買小、買老或買遠,物件的機能、坪數不一定能符合家庭型購屋族的需求,不過同樣預算在桃園可買到中壢區、桃園區,都屬開發成熟的蛋黃區。

除了車站商圈外,前者有海華特區、後者有藝文特區,一般會以為區域房價相對較高,如桃園區新建案平均每戶交易單價來到35萬元上下,屋齡五年以上中古屋也有24萬元左右水準,但實務上正因為開發較早,當地多會有屋齡落在二十至三十年左右的中古屋,因公設比低等因素,購屋族更有機會以較低預算買到物美價廉的大三房產品。

新青安上路 北台灣這裡最好買
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台灣房屋春日直營店店長蔡正坤指出,以桃園區來說,千萬總價的大三房產品,首選為大有特區,主要因為該區三房住宅量體大、選擇多;其次生活機無虞,有黃昏市場、全聯等店家,就學部分有快樂國小、大有國中等共四所國小、兩所國中;第三則是總價壓力輕,大有區與小檜溪重劃區、藝文特區為鄰,同樣坪數產品較上述兩區便宜兩百至三百萬元,相當適合預算不多的年輕族群。

蔡正坤提及,桃園區龍安特區生活機能也不錯,房屋單價也較其他區塊便宜,加上區內多有屋齡落在二十至二十五年間的中古屋,頗符合小資家庭使用。此外,國際路、中平路周邊,因有省道建設開發較早,周遭社區多以舊大樓為主,小環境內有中山國小、黃昏市場等機能,也是不錯高CP值購屋區域。

張旭嵐提醒,新青年安心成家房貸確實在貸款年限、寬限期及利率上都相當優惠,相信可幫助到年輕人減輕購屋負擔,不過須注意的是,一.該方案雖然沒有年齡限制,但必須是借款人本人,及配偶、未成年子女名下都沒有房產才能夠申辦;二.優惠利率期更只有三年,若三年後補貼取消,央行仍持續升息的話,購屋族得評估自身財力是否可負荷;三.轉增貸不適用,已經購屋的房貸族只能大嘆可惜。

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去 (2022) 年台北 10 大高單價豪宅集中在大安、信義、中山等蛋黃區,但不讓台北市區豪宅專美於前,今年以來台北天母豪宅也成交表現亮眼,據最新實價揭露,「天母富邦」、「力麒天沐」等中古豪宅成交也創社區新高,專家分析,主要在天母地緣買盤支撐穩健成交。

最新實價揭露,屋齡已 15 年的「天母富邦」,5 月有 4、5 樓戶成交約 1.43 億元、每坪 110.4 萬元,總價創社區新高;至於天母新穎豪宅「力麒天沐」5、6 月有兩筆交易,其中 7 樓交易總價 1.21 億元、每坪 120.1 萬元,買家為私法人公司;另一筆為 10 樓交易,總價約 1.28 億元、每坪 122.6 萬元。

台灣房屋天母忠誠加盟店店東賴彥廷表示,「天母富邦」總價創新高的戶別,為頂樓的樓中樓戶,又有加蓋花園,實際使用空間大,加上社區屋主大多惜售,少有屋主釋出,且每戶規劃少見的 40 公分樓地板高度,加強隔音效果,建築設計精緻,應是拉高房價的主因。

台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察今年上半年大天母地區的億元級豪宅交易,排除親友等關係人交易後,目前共有 7 筆,總銷金額約 10.8 億元,去年上半年則有 8 筆交易,總成交金額約 14.1 億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,由於今年實價登錄尚未完整揭露,量能可能還有變化,但上半年天母豪宅交易量已與去年同期相差無幾,顯示天母豪宅買氣相對穩定,觀察去年天母成交的豪宅,不乏「華固天鑄」、「國泰天母」等逾 2 億元的高總價物件,拉高總銷金額,單價則落在 107-167 萬元之間;而今年目前為止,成交的豪宅包括「仰哲」、「遠雄陽明」、「天母一莊」、「國泰天母」、「天母富邦」、「力麒天沐」等,總價都在 2 億元以下,單價落則在 93-144 萬元上下,不論單總價,價位區間都比去年同期略低。

張旭嵐分析,台北市豪宅推陳出新,近年豪宅交易多半集中在市中心,尤其是指標新案林立的信義區,其他區域由特定建商所興建的新豪宅,也頗吸引高端客的目光,相較之下,推案較少的天母選擇有限,超高總價的新豪宅也相對稀缺;但天母有外僑學校坐落,且區域環境具有異國特色,整體氛圍鬧中取靜,對具有國際背景的企業主,以及區域認同度高的在地人而言,仍深具吸引力,買家也以長期持有為主,使近期的交易價量相對平穩。

第一建經研究中心副理張菱育指出,雖然今年 7 月平均地權條例修正案上路,不少私法人為了趕新制上路前的末班車,紛紛以私法人名義購置不動產,但今年上半年,天母地區仍不乏以自然人名義購置住宅的案例,主要是天母買家多半具有地緣性,且以自用為考量,受政策的影響較淡,加上部分買方為資深企業股東,在上半年股市開紅盤的情況下,獲得不錯的處分利益與股利分配,促使資金充沛的高資產族,將部分資金投入不動產中。

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交通利多與重大建設,已成為支撐區域房市剛性買盤的重要關鍵因素!豐原區受惠「豐富專案」設定地上權開發案,已確定由亞洲大學取得經營權,未來將砸重金打造「全齡健康福祉園區」;而鄰近的潭子區則受惠國道4號豐潭段完工後,讓潭子往來台中的交通更便捷,在重大建設與交通利多題材的加持下,已為區域房市挹注強勁撐盤動能!

其中,豐原區中正路與豐原大道交叉口的「豐富專案」設定地上權開發案,今年6月已由亞洲大學取得開發經營權。未來,亞洲大學將在豐原打造提供急性醫療照護、運動醫學、長期照護及產學合作的「全齡健康福祉園區」。

此案設定地上權70年,初步規劃興建亞洲大學附設豐原醫院、亞洲大學附設私立豐原住宿長照機構及托育大樓,總投資金額55億元,目標2028年下半年完工營運,初估完工啟用後可創造2,000個就業機會,預料也將吸引周邊產業進駐!

根據內政部實價登錄資訊顯示,位於豐原區的富宇「大宅豐鼎」2樓總面積60.82坪,以總價2,781萬元成交,扣除車位後,每坪單價53.9萬元、創下豐原區預售單價新高,目前該案已累積13筆5字頭交易。

此外,潭子過去以加工出口區聞名,近幾年來在多項建設利多挹注下,帶來不少就業人口紅利,加上國道4號豐潭段完工後,連結整個台中山海屯區,讓中科、甚至是后科科技族群往來台中的交通更加便捷,因此讓房價節節攀升的北屯區出現剛性買盤外溢現象,吸引寶璽機構子品牌睿嚮建設、久樘、嘉磐等建商搶進潭子區推案搶市!

根據今年以來的實價登錄數據揭露,潭子區12筆純住宅成交案,皆由「睿嚮大涵」與「久樘臻悅」兩個區域指標案分庭抗禮,且全為3房房型,顯示潭子區已成為自住客鎖定置產區!

值得一提的是,「睿嚮大涵」15樓總面積48.56坪、以總價1,803萬元成交,扣除車位後,每坪單價40.3萬元,成為潭子區首件站上4字頭的個案!該案目前無論是均價、單價,皆創下潭子區最高。

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根據內政部人口遷移資料,南台灣的台南市、高雄市、嘉義縣市、以及屏東縣,今年上半年人口都屬於遷入人口大於遷出人口的「淨遷入」現象,其中,高雄市淨遷入超過1.3萬人居冠,而今年上半年南部各縣市平均房價,高雄市每坪23.1萬元最高。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡24日表示,遷入人口正成長有兩項原因,其一為疫情無法歸國的國人,陸續回國復籍,另一重點是南部近幾年受到科技業、台商回流帶動,北漂的情況趨緩不少,甚至出現就業人口南漂的機會,但也受到大型企業話題及疫後資金潮影響,房價顯著上揚,甚至拉動南二都周邊區域,因此,嘉義市平均房價邁入2字頭。

郎美囡指出,根據內政部人口遷移資料,南台灣生活圈5縣市今年上半年人口,都呈淨遷入的現象,高雄市及台南市淨遷入人口,都超過1萬人,因地緣關係,南部各縣市人口交互流動狀況明顯,台南市主要人口來源為高雄市,上半年共有3千多人從高雄移入、同時也有2,700多人移往高雄,屏東縣與高雄市人口流動也很頻繁,從屏東遷往高雄或高雄遷至屏東的人口都在3千人以上。

住商不動產鳳山文山加盟店東鄭啟峰指出,南部各縣市常因就業機會及房價變動,而人口互相遷移,南部這幾年受惠半導體產業發展,高雄市更因科技廊帶的政策讓市場穩定發展,有助於人口成長,雖然台積電設廠進度眾說紛紜,不過受其影響比較大者僅楠梓區,其他區域變動不大。

值得注意的是,台積電在台南建廠,因高雄市地理位置與台南市聯動性高,吸引不少高雄市民輕移民至台南市,以至於高雄對台南人口淨輸出。

在房價部分,鄭啟峰指出,高雄市預售屋市場因為成本高,開價沒有鬆動,且新案公設比偏高,相較之下,中古屋坪數實在,且平均地權條例子法啟動後,預售屋限制轉售,促成買方偏向中古屋市場,也因政府健全房市的政策逐步底定,觀望已久的買方逐漸進入市場,下半年房市可望轉為明朗。

郎美囡表示,高雄市、台南市雖然均價還在20出頭,但這兩都的蛋黃區房價都有3、4字頭,僅偏郊區、外圍地帶有1、2字頭,導致財力有限或總價考量的買方往外擴散,至嘉義市及屏東縣置產,讓兩個縣市人口正成長超過千人,並讓嘉義市的平均房價逼近台南市。

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台北市不僅買房不易,車位也需準備大筆資金。據台北市地政局近期公布價格統計資料,台北市去年坡道平面車位平均1個要價258萬元,機械車位平均1個163萬元,9年來價格分別成長16.2%、16.4%。

比較各行政區車位價格,大安區一個坡平車位要322萬元,可以在基隆市買一戶3房公寓。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,台北市房價高,車位價格也跟著水漲船高,加上台北市地狹人稠,車位一直有高度需求,因此無論坡平或是機械車位價格都穩定走揚。

車位需求大 機械車位也上漲

台北市各行政的車位價格,最高價是大安區,坡平車位平均322萬元、機械車位平均194萬元,是各行政區中,唯一坡平車位均價破300萬的。第二高是信義區,坡平車位平均要價291萬元。

台北市12個行政區中車位最便宜的是文山區,坡平車位194萬,等同於大安區的機械車位。文山區的機械車位均價126萬,比大安區的機械車位低35.1%。

郎美囡表示,車位雖然著重市場供需,但價格仍會反應區段房價,區域房價高者,通常車位價格也高。台北市大安區、信義區豪宅林立,故車位均價拉高許多。

根據台北市地政局統計資料,坡平車位的價格漲幅與機械車位相當,顯示坡平車位雖然沒有車輛限高問題,停車、出車又便利,但保值性等同於機械車位,不過,機械車位的機械零件難免有損耗,維護成本比平面高。

然而,台北市許多社區基地偏小,只能規劃機械車位,加上許多老社區、公寓沒有車位,在需求量大的前提下,機械車位價格一路走揚。

車位出租報酬佳 投資車位先了解產權

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨提醒,車位依據產權屬性不同,分有法定車位、增設車位及獎勵增設車位,大部分的車位是法定車位,僅能出售給該社區的區分所有權人,不能單獨移轉。

不過在周圍老舊社區、公寓多的區域,車位出租能有不錯的租金收益,但也提醒,有些社區有規約車位不得出租給非住戶,故買車位有考慮日後出租者,對於社區規定務必事先了解。

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