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 最新消息

住家附近就有公園綠地是許多民眾的夢想,永慶房產集團整理2022年台北市政府工務局已開闢公園綠地數據,其中文山區每人享有公園綠地面積13.95平方公尺面積最大,萬華區以10.98平方公尺居次,北投區則以10.74平方公尺位居第三。若比較台北市12行政區近一年的平均房價,文山區、萬華區和北投區都只要5字頭,是12行政區最低,對於喜愛公園綠地環境的民眾不啻為一項好消息。

文山區轄內的公園綠地包含文山森林公園、140高地公園、木柵公園、道南河濱公園等共116處,綠地相當豐富。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,文山區親山傍水綠資源豐富,無論休閒遊憩或夏日避暑都具有離塵不離城的距離優勢,再加上文山區文教氣息濃厚、人口密度相對市中心來得低,成為許多民眾居住的熱門選項。

萬華區作為台北市每人享有公園綠地第二多的區域,可能跌破很多人的眼鏡。陳金萍分析,萬華區作為台北市早期開發地區,發展密集,因此公園綠地多集中在華中河濱公園和青年公園,市區內公園綠地處數相對較少。若民眾有意在萬華區置產,又偏好鄰近公園綠地的環境,建議沿著華中河濱公園和青年公園一帶尋找適合的住宅。

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行政院昨宣佈將推行「全國歸戶」版的囤房稅2.0,根據財政部2021年「地方歸戶」的房屋稅資料顯示,各縣市持有非自住住宅的人數,以新北將近7.3萬人最多,其次為台中近6.4萬人,第三名則是高雄約5.7萬人,專家認為,在非自住稅率全面調高的情況下,這三縣市受影響程度較大。

「囤房稅2.0」將非自住房屋稅率從現行的1.5~3.6%,拉高到2~4.8%,但單一自住的屋主,反而可望降稅,稅率預計從現行的1.2%降到1%,由於實施全國歸戶,若實施將牽動各縣市房市生態。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,現今的囤房稅戶數認定,均採「地方歸戶」,也就是以屋主在該縣市持有房屋的狀況,計算各戶房屋稅率,使跨縣市的囤房族,得以把房產分散在不同縣市來降低稅負,但採「全國歸戶」後,跨縣市持有的節稅效果大打折扣。

陳定中指出,三縣市中僅新北市尚未實施囤房稅,因此新政若推行,新北受到的政策衝擊,將比其他縣市鮮明。不過囤房稅2.0雖上調非自住稅率,但單一自住反倒能省稅16%,所以目前房市主力的首購自住客將不受影響,新制若上路,買盤將呈現「投資下滑、首購穩健」的態勢。

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北台中房價虹吸效應驚人!水湳、14期等明星重劃區已成為台中房市的領頭羊,不但領漲房價,輻射熱度也外溢到鄰近地區。其中,位在北屯區太原匝道的預售新案「豐邑太原Yes」首批預售實登揭露,最高成交單價達58.69萬元,逼近6字頭行情,讓業界大為吃驚,而北台中房價外溢效應也已經擴散到北區、12期。

根據內政部最新實價登錄揭露,位在74號快速道路太原匝道旁的「豐邑太原YES」,近期揭露了首批34筆成交,最高成交單價58.7萬元,均價49.6萬元,與鄰近的廍子區、十期重劃區已開案的行情,價差10萬元以上,一舉填補北台中房價凹陷區。

同時,觀察台中市5月份的預售住宅交易均價表現,「豐邑太原YES」均價也已超車北屯機捷特區、11期與東區部分新案,似乎未受平均地權條例修法上路的影響。

此外,西屯區南12期新案「允將一著」,實登價格也較周邊行情高出一籌,最高成交單價來到62.7萬元,均價61.4萬元;其次為「泰御天鑄2」均價56萬,最高價60.6萬元。

而原本就屬自住客大本營的北區,自去年底育德綠園道的「達麗冶翠」公開後,旋即掀起北區換屋風潮,關鍵源於北區可開發素地短缺,且面向綠園道第一排的住宅奇貨可居,造就「達麗冶翠」逆勢進場仍有價量雙揚的好成績,是北區首個均價站上5字頭的新案。

其後進場新案「草間漫漫」、「聚富朗朗」均價陸續上攻55~56萬元之間,高標成交價都已觸及60萬元。而北區接續進場的還有亞昕、惠宇、長安、麗晨、理仁、金林等多案,房市熱戰正要揭幕。在單元14首發案「豐邑太原YES」逼近60萬元高價推擠下,屬於成熟市區的北區,對自住型買家而言更為物超所值。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章分析指出,水湳與14期兩重劃區的房價頻頻創高,帶動北屯多個重劃區房價創高,相對也將買盤推擠到低水位區域,從外圍重返市中心的趨勢,成熟市區的北區、12期、7期不甘委屈落後,後續新案價格預期仍是上揚態勢。

而七期市政路的鉅陞「V市政」,同樣也是訴求39~50坪的三、四房產品,全案僅48戶,頗受市場關注。目前七期線上在售的「大陸豐蒔」、「由鉅惟上」、「寶輝Sky Tower」,成交單價在70~80萬間打底完成之後,將有反彈上攻的機會。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為,預售市場轉為至少三年以上的長線評估,其中,地段機能與保值力是風險控管的重要因素,成熟商圈、綠地景觀、交通優勢都是長線保值性的重要組成,可以預見未來的預售住宅產品將更趨精質,才能贏得消費者青睞。

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台北市信義計畫區指標豪宅「琢白」,今 (2023) 年首度出現交易,21 樓戶於 5 月時,由公司法人以 5 億 5570 萬元,向建商買下的第一手交易,這筆交易共約 288.4 坪,單價每坪約 211 萬元,採毛胚交屋;今年上半年坪價 200 萬元以上豪宅交易累計達 10 筆。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,「琢白」正臨信義路五段,是信義計畫區少數坐落幹道第一排的新穎豪宅,單戶都要價要價 3-6 億元,住戶不乏年輕富豪、藝人、外資、港澳、外籍人士等人士,甚至有的資金是從海外回台置產。

目前為止,該社區 7 樓以上的成交單價,都落在 200 萬元以上,因此這次成交的 21 樓戶,單價 211 萬元,符合社區中高樓層行情。

台灣房屋集團趨勢中心進一步統計今年上半年,台北市單價 200 萬俱樂部的豪宅交易狀況,以「松濤苑」和「潤泰敦峰」各交易 3 筆最多,其次是「One Park Taipei 元利信義聯勤」2 筆、「琢白」1 筆、「仁愛無彊」1 筆。

台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示,「松濤苑」坐擁台北植物園大片綠蔭景觀,且鄰近博愛特區,地段稀有,因此身價為台北西區之最,一戶要價 4、5 億元,單價也穩居 250 萬元以上,過去幾乎是以一年成交一戶的速度銷售,但今年已交易 3 戶,雖然其中一戶為親友或關係人之間特殊交易,仍顯示該豪宅銷路比以往暢通。

截至目前為止,今年上半年共有 10 筆坪價 200 萬元以上豪宅交易,其中就有 9 筆以法人名義購置,第一建經研究中心副理張菱育表示,為了避免房市過熱,導引市場溫和發展,近年政府積極打炒房,信用管制也重出江湖,不過豪宅一直以來都有最高貸款成數限制,且滿手現金的高資產族在通膨環境下,仍須幫資金尋找保值出口,因此還是會將豪宅視為避風港,使近年的豪宅交易保持穩定。

張菱育進一步指出,今年《平均地權條例》新制上路,私法人購置住宅採取許可制,對豪宅市場來說,可謂一記變化球。由於高資產富豪常會以法人名義購買豪宅,以達節稅、增加財務彈性等目的,但新規實施後,私法人購屋反而徒增變數,因此接下來的豪宅市場,將回歸自住剛性需求,買家身分也將從法人轉向自然人。

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臺南市112年4月住宅價格指數出爐,本期住宅價格指數為132.60,較前期(3月)上漲0.48%,較前季及 111年4月則分別上漲1.1%及4.88%。雖然111年第四季臺南市住宅價格漲幅較為趨緩,然本期大廈價格指數138.74,透天厝價格指數125.66,與前期、前季和去年同期相較皆為上漲,又以大廈漲幅較高。

市長黃偉哲表示,臺南市最近持續有重大建設啟動,如沙崙特區招商、中西區學產地區段徵收、安南區商 60 重劃區及安平區遊艇碼頭招商投資案等項目,預期將帶動臺南市各行政區的發展。另一方面,北外環及鐵路地下化等交通建設積極進行中,串聯大臺南交通聯外道路,鞏固各區域之住宅需求。未來配合中央政府「平均地權條例修正案」 相關子法將於七月上路,臺南市政府宣示積極抑制投機炒作行為,務必使不動產市場穩健發展。

地政局長陳淑美表示,受到總體市場景氣低迷影響,臺南市住宅市場自去年底進入盤整階段,呈現價穩量縮情形。目前投機需求明顯受到抑制,購屋需求多以自住需求為主。本期住宅價格指數微幅上升,交易量則持續減少,經統計本市4月建物買賣移轉棟數1,796棟,較3月2,181棟減少18%,較去年4月1,933棟減少7%。各行政區價格指數以及交易量漲跌互見,未來全市住宅市場價量關係,則需持續觀察。

觀察各行政區住宅價格指數,多數行政區較前期以及前季均呈現微幅上漲,相較前期而言,以中西區漲幅1.25%為最高,其次為安平區及安南區分別為1.17%和0.95%。而近兩年漲幅較高的永康區價格指數稍顯持平,較前期及前季分別上漲0.24%和0.36%。高鐵附近地區,歸仁區價格指數漲幅趨緩,較前期及前季分別上漲0.35%和下跌0.05%,佳里區、新市區、新營區、仁德區則微幅下跌,顯示該地區的住宅市場交易趨近飽和。近兩年價格高漲的南科地區漲幅亦趨緩,較前期與前季分別上漲0.46%和1.32%。

進一步觀察各行政區住宅交易量,與前期相比,多數行政區交易量明顯減少,並以歸仁區及仁德區最明顯,各大幅減少66%及52%,除了永康區、佳里區及南科區域,其餘行政區減少幅度皆近兩成以上。南科地區本期交易量252棟與前期79棟相比增加219%,其中以善化區交易量增加最多,本期交易232棟,較上期48棟相比增加383%,顯示南科地區仍持續吸引人口流入。臺南市本期住宅市場價漲量縮,各區住宅市場則受到重大開發計畫影響,需持續觀察。

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不動產經紀營業員的從業人數在近兩年內成長了25%,截至今年4月底已突破5萬5千人,創下新高。(圖片來源/樂屋網提供)

近年來,台灣的房價一直居高不下,引起了許多專家和學者對房市泡沫化以及崩盤危機的擔憂。然而,根據樂屋網的觀察,不動產經紀營業員的從業人數在近兩年內成長了25%,截至今年4月底已突破5萬5千人,創下新高。這顯示業內對不動產業的發展潛力仍然看好,吸引了大批新血的加入。

不動產經紀營業員人數創新高,每年這兩個時段是高峰

根據內政部不動產經紀業統計資料顯示,不動產經紀營業員人數約莫在2016年、2017年跌落谷底,跌至3萬5千人左右的水準,之後就隨著房市的蓬勃發展而一路增長,即使在2020年受到嚴重特殊傳染性肺炎(COVID-19)的衝擊,從業人數仍回升到了4萬人以上。

觀察2021年1月底至今年4月底的數字,不動產經紀營業員受雇人數,從44,167人增加至55,615人,增幅達到25.95%,其中人數增長最快的月份為2022年的8月,單月增幅就有3.41%;值得注意的是,不動產經紀營業員人數的增長通常會在一年中的兩個時段達到高峰,第一個高峰出現在每年的4月和5月左右,而第二個高峰則容易落在每年的7月、8月和9月。

樂屋網調研中心經理洪安怡評估,第一個高峰多半與年後轉職潮有關,新進人員陸續加入,從而帶動了增長,而第二個高峰可能是受到畢業季的刺激影響,促使不動產經紀營業員人數增加。

近兩年不動產經紀營業員受雇人數變化。(圖片來源/樂屋網提供)

房市泡沫化和崩盤的聲音此起彼落,但業內對不動產產業仍有信心

洪安怡進一步分析道,儘管有關房市泡沫化和崩盤的聲音此起彼落,但不動產經紀營業員的數量不斷增加,顯示業內對不動產業仍持有信心,並對產業前景持樂觀態度,這也是他們願意投身不動產業的原因之一。房市的需求仍然旺盛,因此不動產業得以支撐著眾多從業人口。

洪安怡表示,《平均地權條例》的實施以及央行對第二屋貸款的限制(最高貸款比例為房價的70%),買方的信心多少受到了一些動搖。然而,經過這一輪升息的洗禮,買方對目前房市易漲難跌的特性有了更深刻的認知,許多剛性需求支撐的房市仍然具備潛力。一旦短期的擾動因素過去,房市將逐漸回穩。

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2023 年房市交易緊縮,依據財政部資料,今年 1-4 月全台不動產仲介銷售額 222.8 億元,跟去年同期相比減少 29.5%,且六都銷售額全數下滑,不過不動產仲介業的家數成長 3.5%,六都中以桃園市增加 6% 最多。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡分析,政府連續祭出房市信用管制、平均地權條例修正案及央行升息,加上外部經濟因素,國人對不動產市場信心大減,交易量明顯下降影響不動產經紀業銷售額,然而在政府連續打炒房政策下,業者間出現強者恆強的現象,大規模品牌或是經營有成的營業店成交依然穩健,吸引創業者加入,家數影響有限。

雖然今年 1-4 月不動產仲介銷售額和同期相比年減 29.5%,六都中有三都銷售額的減幅在 3 成以上,高雄市最受衝擊,銷售額年減 38.4%,台北市也減少 35.6%,台中市年減 30.5%,然而不動產仲介家數依然微幅成長,截至今年 4 月,全台共 6,559 家,年增 3.5%,其中桃園市家數年增 6.0%,六都成長第一名,僅台北市年減 1.1%,其它四都皆有 3.0% 以上的成長,以家數來看,台中市是唯一破千家的都會區,今年 4 月統計共有 1,182 家,家數超越雙北。

郎美囡指出,今年房市不只交易量減少,價格亦受挑戰,由於政府持續打炒房,尤其去年 3 月央行升息循環啟動後,買方認為房價應大幅下降,縱然有賣方提出讓利空間,卻與買方所認知的降價幅度有落差,房價還處於磨合階段,因此不動產經紀業的銷售額普遍低於去年同期,減幅情況在市場多頭時期的熱銷區域如高雄市、台中市最明顯,台北市則因價格高,市場不佳時交易緊縮最為顯著。

在家數表現上,郎美囡表示,儘管房市不佳,但平均地權條例修正案通過後,預期預售市場的買方可能轉換至成屋市場,且近幾年陸續完工的新成屋挹注成屋市場的供給量,讓自用及換屋族有更多元的選擇,故仲介家數沒有隨銷售額巨幅減少,而六都中,這幾年廣納雙北買盤及人口的桃園市表現相對穩健,家數成長最多、銷售額減幅最小。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨認為,不動產仲介家數正成長除了反正業界對市場仍長線看好,此外各家品牌搶市占率也是一大關鍵,近幾年各大產業數位化讓經營者更重視作業工具及資源,同時流通也是大勢所趨,目前可見品牌極大化效果在經紀業店數上反應明顯,也意味著大型業者未來在作業時將更有優勢。

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近年台商回流,各大科學園區受惠,帶動周邊住宅房價飆漲,根據《591實價登錄》統計,近5年全台房價漲幅最多的科學園區不在竹科,而是一樣位於新竹的台元科學園區,住宅平均單價由2字頭暴衝至4字頭。

漲幅同樣翻倍的還有南部科學園區,包括台南蛋殼區的新市、善化,顯示科學園區在就業機會、人口紅利加持下,周邊購屋需求穩定成長,推升房市交易價格。

《591實價登錄》分析近5年全台房價飆漲最多的科學園區,第一名是台元科學園區,由平均單價從2字頭暴衝至4字頭,房價翻倍成長。位於竹北市的台元科學園區,周邊房市交易熱區包括縣治一期重劃區與竹北市公所生活圈,其中縣治一期是竹北發展最早、生活機能最成熟的重劃區,還有新竹縣政府等公家機關,為新竹縣的政經及商業重心。

第二名在南科,自「護國神山」台積電宣布在南科擴廠,替台南房市注入活水,新市、善化房價高漲,其中LM特定區受惠於南科新貴移居聚落,加上區域主打低密度高綠覆住宅區,房價穩站3字頭。


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身為台灣首都的台北市,吸引許多民眾前來定居,但高房價卻也令人咋舌。針對台北何處房價最為實惠,永慶房屋盤點台北市12個行政區公寓和大樓的平均單價和平均總價,發現萬華區公寓和大樓的平均總價最低,最為親民。北投區大樓平均單價最低,CP值最高。

不管是公寓還是大樓,萬華區這兩類房屋的平均總價均為12個行政區裡最低。萬華區公寓的平均總價為917.9萬元,千萬以內即可住進台北市。至於大樓產品,萬華區的平均總價也僅要1611.9萬元,相比其餘11個行政區的大樓房價均突破2000萬元大關,顯然親民許多。

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台北市大安區指標豪宅「One Park Taipei 元利信義聯勤」,6 月時一口氣交易 25 樓兩戶,買家為兩家不同的公司法人採取無貸款購入,總價分別約 4.23 億元、4.15 億元,單價 277 萬元,成為今年目前為止單價最高的豪宅交易。

此外,台北市仁愛路林蔭大道的「仁愛吾彊」,同月也出現單價 200 萬元交易,10 樓戶以總價約 3.96 億元成交,換算單價 207.1 萬元。

據分析,目前對房市影響最大的政策,仍是預計 7 月上路的《平均地權條例》修正案,因私法人購屋採取許可制,且購入後 5 年內不得移轉、讓與,所以近期有購屋規劃的法人莫不加快腳步,趕在法案上路前及早布局規劃。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,「One Park Taipei 元利信義聯勤」有大安森林公園第一排景觀,為黃金地段的頂級豪宅,該社區的最高成交單價,是 2021 年由建商相關法人買下的 32 樓 299 萬元,直逼前央行總裁彭淮南的「300 萬元防線」,也成為該年度的豪宅王;而 2022 年最高單價是 19 樓的 260.2 萬元,符合中高樓層行情,再次登上台北豪宅王;這次今年一口氣交易兩戶 25 樓,單價 277 萬元,暫居今年冠軍。

房仲業者彙整交易紀錄顯示,2023 年截至目前為止,包括「松濤苑」和「潤泰敦峰」等豪宅在內,台北市上半年共有 9 筆單價站上 200 萬元的豪宅交易,且其中有 8 筆是法人買進、7 筆都採取無貸款方式購入。

第一建經研究中心副理張菱育表示,自從央行在 2021 年推出第三、四波打炒房管制後,自然人購置豪宅及公司法人購置住宅,貸款成數都壓低到 4 成,且無寬限期,由於融資成數低,申貸又花時間,對資金充裕的頂端豪客來說,乾脆選擇不貸款購屋,既能加速交易時程,又能降低政策衝擊,讓豪宅屢傳無貸款交易。

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高雄房價再創新高!據據內政部實價登錄最新揭露,高雄美術館特區豪宅預售案「御皇苑」,今年3月28樓戶以總價9958萬元成交,每坪成交單價高達69.6萬元,逼近7字頭,刷新高雄房價天花板,擠下國硯蟬聯11年之久的豪宅王寶座,榮登新興高雄豪宅王。

近年高雄房價屢創新高,豪宅王排名也跟著重新大洗牌。台灣房屋依據實價登錄統計排名高雄前5大豪宅,預售案「御皇苑」以每坪69.6萬元登上新豪宅王,「國硯」以每坪68.7萬元退居第2,農十六特區指標豪宅「京城天贊」,以每坪66.2萬元位居第3,同為農16特區的「雄崗信義美術館」及愛河特區預售案「京梧桐」,各以63.2萬元及61萬元,分居第4、5名。

針對新科豪宅王創價優勢,台灣房屋高雄美術館加盟店店東蔡志揚認為,該案坐落於美術館特區,為馬卡道路首排預售豪宅,不僅鄰近美術館,近年受惠重大建設包括輕軌、台鐵雙軌通車、綠園道完工及內惟藝術中心落成等,皆帶動區段房價更具優勢,而該案樓高33層,正對綠園道保有永久棟距,高樓層更可遠眺柴山美景,遼闊的視野景觀,相信亦是豪宅創高價的主因之一。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析,高近年隨建築成本不斷上揚,也讓不少預售案賣的未來價,成交表現比成屋還來的出色。她觀察高雄五大豪宅,單價「無6字頭不入榜」,這些豪宅社區皆為高雄知名建商品牌出品,除了優質的建案規畫,亦具備「地段機能」、「無敵景觀」等優勢。

李家妮指出,這五大豪宅皆坐落在高雄極具發展潛力的生活圈,增值性強,而除了「國硯」與「京梧桐」坐擁河港景色,其餘三大豪宅則坐享公園綠意環抱,部分社區更有名人住戶加持拉抬身價,豪宅抗跌保值性佳,具備優質特色的產品,自然也更受高端置產族青睞,創價出線。

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近年新竹受惠於竹科產值持續成長,房價上揚,位於新竹市東區的關埔重劃區鄰近竹科園區、發展成熟,房價行情普遍站上5字頭,是竹科園區客購屋的首選地段,未來隨著關埔二期重劃區的開發,可望擴大關埔腹地,成為新竹房市下一個明日之星。

有巢氏房屋竹科關新加盟店協理楊博舜表示,關埔重劃區鄰近竹科園區門口,明星小學關埔國小優質開放式教學與校園環境,吸引不少竹科家長,加上重劃區內已發展成為成熟、自成一格的商圈,各大連鎖餐飲、店家進駐,購屋客層清一色均為竹科工作的園區首購或換屋客層。

未來位於埔頂路、關東路以北、至公道五路的關埔二期開發計畫發成型,目前在整地中,加上關東路、埔頂路正進行拓寬工程,關埔二期預計成為關埔重劃區開發飽和後的新興發展區域,由於建商取得土地成本不低,預計未來推案房價水準,將不下於關埔重劃區,可能上看8字頭。

楊博舜表示,多數竹科買方多傾向購買屋齡較新大樓,因此新舊房屋的單價落差不小。關埔重劃區預售屋行情普遍上看7字頭,預售屋房價屢屢創高,也帶動整體中古屋房價的成長,屋齡10年內的電梯大樓約在每坪50萬~62萬元,不過屋齡20年以上的大樓則約在每坪26萬~35萬元。

其中,又以關新路、慈濟路等主幹道周邊的大樓買方指名度最高,各社區中以「竹科悅揚」的二房產品成交量最大,二房加車位產品主力成交總價約在1,600萬~1,750萬元,三房產品成交量較低。

楊博舜表示,相較於竹北各大重劃區,新竹關埔因為距離竹科更近,園區客上下班不用飽受塞車之苦,目前關埔的房價水準已與竹北的高鐵特區和縣政三期相近。

由於近年新竹蛋黃區價漲幅高,三年來約已有1倍漲幅,交易量有所萎縮,並不如前幾年,也出現買方與賣方認知差距不小的情形,有些買方認為房價翻倍、不少人不願加碼追價,而賣方多看好竹科成長潛力與關埔得天獨厚的優勢,因此同一棟社區的成交行情會有不小的差距。

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台北市寸土寸金,到底哪條路上含金量最高?永慶房產集團根據實價登錄資料,盤點近一年台北市單價最貴與最低路段房價及交易量表現。最貴路段由每坪單價超過200萬元的中山區植福路豪奪第一,含金量最高,單價最低路段則是由北投區中山路勝出,價格最親民。

台北市單價最貴路段為中山區植福路,近一年住宅平均單價約每坪211.2萬元,永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,植福路位於大直重劃區內,周邊豪宅、高級飯店、大型商辦林立,生活及商業機能發達。除了交通便捷,加上高比例的公園綠地,離塵不離城的優良居住環境備受高端消費族群的青睞。觀察植福路的12件交易中,皆來自西華富邦社區,是大直的指標豪宅之一,平均總價高達3億元以上,豪宅的加持也推升了此路段的房價。

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平均地權條例即將上路,房市信心不免受到影響,但桃園有6區中古大樓房價相對保值!根據桃園市不動產交易e指通最新統計顯示,桃園市13個行政區當中,屋齡5年以上中古大樓平均每戶交易單價月增減幅、年增減幅皆為正成長的區域,除了中壢、龍潭、桃園以外,還有龜山、蘆竹、觀音,總計6區,大溪雖然月增13.1%,不過價格較去年下滑2.6%。



年月皆增的6區中,其中又以有A7重劃區的龜山區平均每戶交易單價26.9萬元最高,不只贏過有藝文特區的桃園區24.3萬元,也高過有青埔特區的中壢區22.5萬元,以及傳統北客最愛的蘆竹區26萬元,且月增幅10.8%、年增幅11%表現最為亮眼。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,桃園擁有眾多新興重劃區,預售屋量體也相當龐大,過去眾建案百花齊放,在售價和中古大樓差距不如雙北市大的狀況下,確實吸引不少南下北客及在地客層,但自平均地權條例議題拋出後,因為禁止換約及房地合一稅閉鎖期等因素,就有許多購屋族轉向中古大樓產品,尤其是本身就具有前景利多的區域更是明顯,這在房價相對抗跌上也可看出端倪。

以此次統計資料來看,張旭嵐指出,可以發現龜山區、桃園區、中壢區、蘆竹區等區域的中古房價未受平均地權條例政策影響,價格反而穩定成長,以桃園市傳統市區--桃園區來說,年增幅2.7%、月增幅0.3%,因區內除了有站前商圈、藝文特區、市府園區等已發展成熟商圈外,同時也有中路特區、經國特區、小檜溪重劃區等新興重劃區,且串聯區內最重要的交通建設捷運綠線也正在興建當中,在預售屋市場受政策下,購屋族自然願意將預算放至中古屋上。而蘆竹不管是機場捷運A10站的帶動,抑或是傳統南崁商圈的生活便捷性等,中古屋房價自然也相對抗跌,年增幅2%、月增幅也有7.9%。

中古屋房價支撐力最為穩定的,當屬龜山區,台灣房屋龜山萬壽直營店店長黃俊瑋分析,以下龜山來說,實務上因平均地權條例放棄購買預售屋,轉向中古屋的客層平均增加1成左右。他分析,主要原因為雙北房價高,龜山區因距離近,加計有省道及機場捷運,30至50分鐘車程是通勤族可接受的時間,因此龜山區受惠交通便利性成為北客族南下的首選購屋區域,區內中古屋產品自然在買氣轉向狀況下受惠。

黃俊瑋指出,在平均地權條例政策下,以自住客來說,中古屋一來可立即入住,可觀察到實際樣貌,加計公設比低、室內空間大的優點外,更重要的是通常中古屋主因進場早,購屋成本相對較低,一樣的預算購買中古屋可以入住較蛋黃區域,也是一大誘因,因此拉抬整體中古屋保值性。

不過,張旭嵐也表示,根據資料顯示,大園區的月減幅度最大,大園區因有著客運園區的重劃因素,曾一度讓大園區房市成為熱門話題,不過購屋族仍是以當下區域建設為考量,在市場信心不足狀況下,因此相對蛋白區的市況就不免受挫。

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你住的地方,增加了多少房子?馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,如果把觀察時間拉長,來看看六都與新竹縣市,從2018年Q1至2023年Q1住宅存量變化,會發現其實供需關係很重要。

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馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,近五年來,台北市住宅存量僅增加13,636宅;在這個戶籍人口量約250萬人、流動人口約1百萬人的台灣首府,五年增幅僅約1.5%,居六都之末;換算成一年增加的住宅數竟只約2,727宅,平均一天只蓋7間左右。所以,別問台北市的新建案為什麼一坪要上百萬元、為什麼租金妖壽貴。而老房子一拖拉庫,屋齡超過30年的老屋占超過十分之七,新房子實在蓋太慢啦!讓他笑稱「笑死,台北的建商都在睡?」

其次,新北市近五年住宅存量大增近11萬宅,桃園同期亦激增約8萬宅;蓋了那麼多房子給誰住?除了應付當地需求外,有一部份就是給台北市外溢的需求買盤。尤其是桃園,人口量比台北市少,五年來增加的房子數量卻是北市六倍多,不過因桃園房價比較親民,吸納了為數眾多的大台北輕移民,充份發揮衛星城市的功能,讓他直呼「台北市的需求,二弟、三弟來滿足。」


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新北市土城暫緩發展區近年房價成長迅速,根據實價登錄統計,2019年平均房價約每坪38.4萬元,到了今年,目前均價已來到每坪47.8萬元,近5年上漲約24.5%,價位逼近5字頭。專家指出,暫緩發展區未來還有土城交流道、捷運萬大線二期及統一超商複合商場等利多遠景,讓近年房市一路走高。


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豪宅、高級住宅以特殊條件為訴求,景觀更是關鍵,依據實價資料,北台灣主要水岸豪宅地段價格差距大,台北市大直一帶水岸豪宅平均每坪157.3萬,每戶平均總價超過2億元,新北市淡水及中和平均單價約5~6字頭,平均總價約9千萬,桃園市桃園區南崁溪周邊僅4字頭,平均總價約6千萬元。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡表示,水岸豪宅能吸引特定客群,區域指標建案往往能創造高價,如西華富邦高樓層單價都在200萬元以上,若買方考量價格與空間,則會往新北、桃竹移動,總價負擔輕,或是相同預算可擁有更大空間,尤其桃園市近幾年吸納不少雙北的買方。

新北將叩億元大關,桃園房價好入手

綜觀去年以來,北台灣各區域的水岸豪宅價格行情,緊鄰基隆河的台北市大直單價、總價創水岸豪宅天花板,平均總價2億2,123萬元、平均單價157.3萬元,台北市內湖區碧湖周邊平均總價1億1,401萬元、平均單價100.9萬元,新北市淡水河沿岸水岸宅最多,水岸豪宅平均總價9,516萬元、平均單價52.3萬元,其中知名豪宅「水立方」出現總價1億2,287萬元、單價71.7萬元的交易,最高價高於中和新店溪一帶。

而新北市中和區靠新店溪平均總價9,101萬元、單價61.8萬元,新北市兩個水岸豪宅主要地段平均總價都破9千萬。郎美囡分析,前幾年市場多頭帶動豪宅行情走揚,淡水河旁的水岸豪宅景觀開闊,產品具有特殊性,豪宅價格超過周邊一般住宅2倍,但也因坪數大、總價高,相同預算買方有更多選擇,故銷售時間長。

至於桃園市桃園區靠近南崁溪周邊,去年以來水岸豪宅交易則以預售案為主,平均總價6,268萬元、平均單價44.6萬元,與雙北相比入手門檻低許多,大家房屋桃園大業加盟店店長周偉中指出,南崁溪沿岸的經國重劃區及小檜溪重劃區等新興地段大部分是新案,因此水岸豪宅成交主力為預售案,觀察這些高單、高總的物件在桃園本地買方接受度比較有限、去化時間長,不過價格是雙北的三分之一到二分之一,頗受雙北買方青睞,近幾年新竹房價漲勢更勝桃園,甚至有來自竹科的買方。

市場氣氛不佳,高價物件難去化

央行在前年(2021)調整購買高價住宅的貸款條件,2戶以下限貸款成數5.5成,且沒有寬限期,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒,如今無論是央行的不動產選擇性信用管制或是稅制、政策,都影響買方購買高價住宅的意願,房市向下反轉時高總價住宅的價格容易受到買方挑戰,尤其貸款成數的限制會影響買方的總價帶,添加高價物件順銷的困難度。

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近年來台灣房價高漲加上物價上漲,尤其雙北地區更是買房不易。所幸現今捷運等大眾運輸工具便捷,讓部分民眾即使不住在精華地段也能享有良好生活機能。元宏不動產加值服務平台彙整出5個「捷運站點僅差1站但房價價差卻很大」的地段。

元宏不動產加值服務平台根據近一年的房市資料,彙整出「雙北捷運相鄰兩站房價價差5大站點」。第一名為中和新蘆線的「古亭站-頂溪站」,橫跨台北市中正區及新北市永和區,兩站平均房價每坪價差高達50萬元,居雙北捷運站點之冠。

第二名則是新店線連接台北市中正區、大安區以及文山區的「公館站-萬隆站」,公館站周遭物件近一年平均房價達每坪101萬元,和每坪平均68萬元的萬隆站相差33萬元。

第三名為橫跨北市大同與新北三重的中和新蘆線「大橋頭站-三重站」,大橋頭站周遭物件近一年平均要價約每坪74萬元,和每坪平均49萬元的三重站相差25萬元。

文湖線「大直站-松山機場站」位居第四名,北市中山區的大直站,周遭物件平均要價約每坪104萬元,不過位於北市松山區的松山機場站則是平均每坪81萬元,兩者相差23萬元。

第五名再度由中和新蘆線拿下,「大橋頭站-三重站」連接北市大同與新北三重,但兩站點房價價差也有21萬元。

差一站房屋價差大!2原因導致

根據《聯合新聞網》報導,元宏不動產加值服務平創辦人周昆立表示,這五大捷運站點差1站房價能差這麼多,主要是跨行政區,或跨縣市所致

第一名的「古亭站-頂溪站」,古亭站位在新店線及中和新蘆線交會處,地區生活機能佳、鄰近師大商圈,又屬台北市中正區;相較而言,頂溪站隸屬新北市,但也是永和區最精華地段,不過每坪房價均價卻幾乎只要古亭站的一半。周昆立建議民眾嘗試接受從北市門牌換到新北門牌,捷運僅差一站但卻可以省下不少錢,不過永和頂溪站附近物件多老公寓、老大樓,所以也要特別注意屋況。

第二名的「公館站-萬隆站」,由於公館站屬於中正區、大安區,又鄰近台大與公館商圈,相較之下萬隆的生活機能略為遜色,不過兩者僅隔一條基隆路,每坪房價就差了33萬元,因此首購族也可以多考慮萬隆站附近的房產。

排名第三的「大橋頭站-三重站」與排名第五的「大橋頭-台北橋站」也是跨縣市、傳統門牌效應所致;排名第四的「大直站-松山機場站」則是豪宅區塊與否所致,大直站鄰近豪宅區塊大直重劃區,因此區域房價比松山機場站周遭房價高出很多。

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房價高,交易逐漸小宅化,根據內政部不動產資訊平台資料,2023年第一季的全台住宅交易平均坪數為31.65坪,而各縣市中,有4縣市平均小於30坪,分別為台中、新北、基隆和台北,其中以台北坪數最小,平均僅26.46。

另外一方面,平均坪數最大的前兩名縣市都是離島,冠軍為金門縣57.19坪,其次為澎湖縣的41.31坪,本島平均能買最大空間住宅的則是雲林縣,平均41.07坪。

金門房價親切又有離島加給,購屋實力佳

台灣房屋金門加盟店店東黃平山表示,金門大多數的購屋客群,除了在地人換外屋,還有一些是從本島到金門大學唸書的學生,因為習慣金門生活,進而選擇留在當地工作,例如醫護從業人員,由於金門房價親切加上有離島加給,就業族購屋實力佳;另外受惠小三通復航,也磁吸不少台商回流金門買房置產,尤其農地、大坪數農舍產品,備受置產族青睞。

黃平山說,近年隨著地價與工料雙漲,金門建築成本同樣跟漲,建商推案也多改以5層樓低公設的公寓、華廈產品為主力,以金城市中心一帶新公寓來說,3房2廳含公設坪數約34~35坪左右,單價約30萬元上下,總價800萬~千萬元以內可入手。

非都會區也走小宅風

北台灣房價高,但是在大台北生活圈中,仍屬蛋白區的基隆,也從十年前的34.39坪縮水成28.09坪,整整小6.3坪。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析,都會區地小房貴,買小宅不僅是趨勢也是共識,而整體交易單價還17~19萬之間的基隆,也走向小宅化的趨勢,主要因為近年不少新案單價都已上看三字頭,因此以兩房或小三房的房型降低總價門檻,吸引雙北小資夫妻或是單身貴族為主的客層,讓房價較親民的蛋白縣市,也開始走小宅風,使平均交易坪數明顯下修。

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新北市三重與台北只有一橋之隔,能迅速串聯雙北生活圈,幾乎各區房價都比台北親民,根據21世紀不動產企劃研究室分析,新北三重與新莊、板橋、新店、中永和等區域,距離台北市最近被共同稱為「新北第一環」,其中三重房價相對親民、生活機能良好,近年還有機場捷運、環狀線、新北第二行政中心等建設利多加持,儼然成為高CP值房價凹陷區。

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台北一橋之隔 串聯雙北生活圈

三重成為近幾年房市熱區,在於整體生活機能成熟完整,無論是商圈、學校、公園…等一應俱全;另外,三重與台北距離僅一橋之隔,在目前所擁有的9座橋梁中,其中忠孝橋、中興橋、台北大橋、山高速公路(東段淡水大橋)4座橋樑都能直通台北,三重具有交通上的便利性,能迅速串聯雙北生活圈。

近幾年雙北市房價高居不下,三重也不例外,這幾年房價漲幅也很驚人,主要還是歸功於重大建設在帶動房價,21世紀不動產三重重新加盟店首席經理陳仲豪指出,三重重劃區的開發與交通建設加持,尤其是機捷、環狀線開通後,沿線重劃區成為建商獵地的一級戰區,「目前市場需求還是以二房與三房為主力產品,各大建商推案幾乎都是這兩種產品最快完銷,目前預售屋價位平均落在6字頭。前2年預售屋可能還看的到5字頭,到今年幾乎每個案子都站穩6字頭,有少數個案實價登錄可見到7字頭,當然房價的上漲與建築業缺工缺料、整體建築成本不斷上漲也有關係。」

儘管如此,三重依然受到購屋族青睞,陳仲豪認為,最關鍵的還是房價」,目前三重平均住宅單價,比台北便宜10~20萬元,整體以1500萬元左右的大樓房型買氣最高,相較於台北購屋預算動輒超過2000萬,三重房價明顯親民許多。陳仲豪補充,三重主要還是以年輕人首購或換屋為主要族群,有些上班族承擔不起台北的高房價,所以只能往外圍搬、以時間換取空間,鄰近台北的三重就是好的選擇;另外,還有一個族群就是中國籍或越南籍等新住民,近幾年新住民對三重房市的成交量都有一定程度的貢獻。

▼三重右岸挾帶重劃、軌道建設等利多,對首購、自住客確實有一定吸引力。(示意圖/21世紀不動產提供)

重劃交通利多 三重右岸房價保值

值得一提的是,三重還有所謂「高CP值房價凹陷區」,也就是緊鄰舊市區(捷運三重站)的三重右岸,相較於靠近工業區(靠近捷運先嗇宮)的左岸,三重右岸現成生活機能更加成熟。目前三重右岸較受矚目的區域,包括發展已超過10年的重陽重劃區,位於三重與蘆州交界處,鄰近士林北投科學園區,生活機能完整、加上街廊整齊,該區域光是大大小小公園多達8座,提供居民休憩的綠地空間,目前平均房價接近6字頭,其中以總價1800~2600萬元的大樓2、3房,最受高資產族群青睞,雖有零星個案逼近7字頭,但相較於天母、士林動輒超過8字頭,重陽重劃區房價明顯親民。

除此之外,緊鄰重陽重劃區的仁義重劃區也很受矚目,也是近年建商頻推案的新興區域,該區最大優勢在於鄰近三重既有舊商圈,包括五華街、仁愛街、自強路等商業機能發達,加上小吃、商家林立,區內也有家樂福大賣場,生活機能優加上屋齡新穎,雖然腹地不大但供需平衡,搭配環狀線北環段題材,同樣能迅速串聯雙北生活圈,整體房價也較實惠,這些利多因素都成功吸引購屋族青睞。

雖然三重右岸房價表現優於左岸,但價格相比起台北仍是便宜,挾帶著重劃區、生活機能、軌道建設…等利多,加上距離台北近、抗跌保值等優勢,無論對於首購、自住客、或任何脫北者都有一定吸引力。陳仲豪補充說明,三重目前擁有3條捷運路線、7個捷運站,與台北市更有7座橋樑互相銜接,無論你住在三重哪個區域,大約10分鐘就能上高速公路,換句話說,三重幾乎每個區域都很值得考慮,至於近幾年比較熱的區域,像是仁義重劃區、二重疏洪道兩側重劃區都值得考慮。

有關三重房市未來走向,21世紀不動產企劃研究室指出,三重的建案產品相當多元,目前區內平均房價普遍落在4~6字頭,隨著建設利多的持續開發,新案最高成交價甚至已出現7字頭,足以見市場對三重房市認同度相當高。

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