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都更宅大翻身!台灣房屋統計截至目前為止,今年台北豪宅單價前10大交易,由國泰建設都更改建的「敦南霖園」,高樓層成交單價282.1萬元奪冠,總價約3.87億元,坪數175.23坪;排名第2的是連3年蟬聯全台最貴的成屋豪宅「OneParkTaipei元利信義聯勤」,6月高樓層成交單價約277萬元,總價約4.23億元;第3名是植物園第1排「松濤苑」,中低樓層成交2戶單價250萬元,也是社區地板價,顯示建商對價格的堅持。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,目前台北2023年的前10名預售與成屋豪宅,單價都站上200萬元以上,且10大豪宅當中,有一半是都更危老改建的個案,顯示近年台北積極進行舊樓改建,精華地段、基地面積大的標的,讓開發商選擇規劃豪宅等級的預售案。截至目前為止,今年的10大豪宅當中,改建預售案「敦南霖園」、「勤美璞真城仰」、「永陞信義安和案」、「國賓皇琚」等都進入榜單,這4宗預售豪宅案,均為老屋改建案例,前3者屬於都更案,「國」案則是危老案,4案的高樓層單價落在217.91~282.14萬元之間,成交坪數都在120坪以上。

首次進入榜單中的預售豪宅「勤美璞真城仰」,目前為止最高單價為高樓層戶別,8月交易單價222.9萬元、總價約2.17億元,張旭嵐指出,該案前身是慶城福華大樓,基地位在慶城街上,緊鄰「文華苑」旁,也是少數基地破千坪的市中心新案,且該案附近有敦化北路林蔭大道、松基公園、松山機場等,吸引高端豪客的目光,目前實價登錄已揭露6筆交易,單價落在208.2~222.9萬元。

至於前10大的成屋豪宅中,屋齡都在11年以下,進入榜單的社區包括「OneParkTaipei元利信義聯勤」、「松濤苑」、「潤泰敦峰」、「琢白」、「仁愛吾彊」,總價都在2.2億元以上,甚至不乏無貸款購入的案例,張旭嵐指出,雖然央行近年實行信用管制措施,限縮高價住宅僅能貸款4成,但是對富豪影響不大,市場仍不乏頂級豪宅以現金交易的案例,對富豪來說,這些超級豪宅除了物業管理公司提供頂級服務,還能單獨使用電梯,不被鄰居干擾之外,對於進出入都嚴格控管,讓注重隱私的富豪能享有寧靜的居住空間。

第一建經研究中心副理張菱育指出,今年7月《平均地權條例》新制正式上路,不少預售交易趕在新制上路前完成,不僅能保有未來換約的機會,也能不受私法人購置住宅採許可制的限制,而新制實施後,接下來的豪宅市場,將回歸自住剛性需求,買家身分也將從法人轉向自然人為主。

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內政部公布最新第2季住宅價格指數,全國和六都都上漲,跟去年(2022年)同期相比,台北市增加1.多%,其他五都漲幅高達4~6%。陳先生與太太、女兒一家三口,9月剛買了預售屋,他說雖然負擔大,但從2年多前看房子,價格就一直漲,不知何時房價才會跌,不如看到滿意的就先入手。

陳太太:「刷完咧亮晶晶。」

36歲的陳先生和太太,笑瞇瞇地陪2歲寶貝女兒玩遊戲,目前一家三口在台北市租房子,每個月租金約三萬元。隨著小孩越來越大,希望能有個自己的家。

全國Q2住宅價格指數上漲 較去年同期漲5.51%
全國Q2住宅價格指數上漲 較去年同期漲5.51%

房屋首購族陳先生:「主臥在這邊,小孩的話可能會在,小孩的話又在另外一間。」

陳先生九月剛在新北板橋重劃區,買了權狀20幾坪、每坪單價60萬以下的預售屋,雖然是雙薪家庭,但要養孩子,還要繳房貸,壓力可不小。

全國Q2住宅價格指數上漲 較去年同期漲5.51%
全國Q2住宅價格指數上漲 較去年同期漲5.51%

內政部公布第二季住宅價格指數全部上漲,全國130.8,季成長1.51%,較去年同期上漲5.51%,六都季成長1%到2%,跟去年同期比較,除了台北市增加1.37%,其他漲幅高達百分之4到6%。其中,台北前兩季、高雄上一季價格稍跌,第二季重返上揚趨勢,其他四都的住宅指數則是維持漲勢。

房地產專家陳泰源:「中古屋其實是呈現價緩跌的,但是均價,卻被(2、3年購買高點)預售屋,落成的新屋登錄的價格,給拉高了平均值而產生的錯覺。」

去年第二、第三季全國指數年漲幅超過10%,但到了今年第二季漲勢有收斂,儘管交易量減少,但購屋指數持續上揚,也難怪租屋族、說甚麼都要出手買房。

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台北大面積土地供給稀有,精華區都更或危老改建成為豪宅主要原料,今年台北包括預售及成屋十大交易單價最高的豪宅交易,每坪單價全數站上200萬元,敦南霖園、永陞信義安和案、國賓皇琚、鑄慕等均為改建預售案。

上半年台北市十大豪宅中,國泰建設都更改建的「敦南霖園」高樓層成交單價282.1萬元最高;排名第二則是連三年蟬聯全台最貴的成屋豪宅「OneParkTaipei元利信義聯勤」6月高樓層成交單價每坪277萬元;植物園第一排「松濤苑」中低樓層成交兩戶每坪250萬元,也是社區地板價,顯示建商對價格的堅持。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,上半年台北十大豪宅,有一半都是預售社區,且不乏都更危老案,顯示近年台北積極進行舊樓改建,精華地段、基地面積大的標的,讓開發商選擇規劃豪宅等級的預售案,今年上半年十大豪宅當中,改建預售案敦南霖園、永陞信義安和案、國賓皇琚、鑄慕等都進入榜單,十大豪宅中,僅大安區「鑄慕」規劃低於100坪房型,社區預售成交單價落在180.5萬~207.7萬元。

第一建經研究中心副理張菱育指出,今年7月平均地權條例新制正式上路,不少預售交易趕在新制上路前完成,不僅能保有未來換約的機會,也能不受私法人購置住宅採許可制的限制,而新制實施後,接下來的豪宅市場,將回歸自住剛性需求,買家身分也將從法人轉向自然人。

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新竹地區在竹科的加持下,房價漲幅驚人,預售案已飆上7、8字頭,有人因此好奇,新竹是不是有機會超越台中市,成為第2大城?不過網友則點出新竹的最大死穴。

一名網友在PTT指出,新竹以科技園區聞名,區域內有大票高薪工程師,其高物價、高房價,教育水準都堪比台北市,雖然在文化、美食、交通、醫療方面尚有不足,但再過20年的累積,發展也許就能超越台中,一躍成為台灣第2大城。

對此,網友意見一面倒,認為新竹卡在人口數,要超車台中的機會恐不大,「人口先達到180萬再說謝謝」、「薪水、房價已超越,但生活機能跟品質應該不太可能吧」、「不可能,捷運幾年了連個影子都沒」、「新竹差太多,公車系統先輸10年,捷運再輸20年,我問你怎麼追」、「新竹先天地形破碎發展受限,但投資房地產穩穩的」、「台中得天獨厚,有機會國際化」、「桃竹苗合併成新竹市就大多了」。

▼台中人口持續增加,至2022年底已達281萬4459人。(示意圖/pixabay)

也有網友提到,從國外來看,一個城市要擠到一線,還是要靠金融業,不過新竹主要是工廠聚集經濟,有些落差「竹科很威,但跟能不能成為第2大城是兩回事,新竹產業太單一,就這麼簡單」、「新竹就只有就業優勢好嗎,各種都市規劃根本對不起科技之都的名號」。

不過也有人認為,新竹在薪資、房價、就業和教育水準早已超過台中,「只差人口還不到吧?不過新竹採菁英制度不一樣」。

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台南市112年7月住宅價格指數出爐,本期住宅價格指數為136.28,較前期(6月)上漲0.52%,相較去年同期則上漲4.59%。112年度上半年全市不動產市場價格穩定微幅上揚,交易量則呈現下跌趨勢,另受總體市場景氣低迷以及財政部囤房稅2.0草案預告期滿因素影響下,房市進入盤整階段,全市不動產市場持續呈現價穩量縮情形。本期大廈的價格指數為139.77,而透天住宅的價格指數為129.24,與前期(6月)和去年同期相較皆為上漲。

市長黃偉哲表示,本市近年持續推動重大建設及招商,如東區平實轉運站、運河星鑽、南台南副都心招商、南科三期擴建及麻豆工業區等建設,預計將增加更多的就業機會,帶動台南市各行政區域發展。此外,因應平均地權條例7月修正實施,地政局亦積極加強宣導、查核實價登錄交易案件,並抑制投機炒作行為,使台南市不動產市場穩健發展。

地政局長陳淑美表示,今年上半年總體經濟景氣仍趨疲軟,至112年7月止,經濟景氣已連續10個月出現藍燈,再加上平均地權條例子法規於七月實施之影響下,台南市整體住宅市場已進入盤整期,呈現價穩量縮情形。本期住宅價格指數微幅上漲,建物買賣移轉棟數方面,全市總體交易量與近年同期相較皆呈現下滑趨勢,經統計本市7月建物移轉棟數共計1,834棟,較前期(6月)增加10.08%,較去年同期減少0.11%。此情形顯示今年房市上半年以來,受到經濟景氣疲軟,打炒房政策持續發酵,6月成交量最低,7月稍有提升,但仍少於去年同期。

進一步觀察各行政區住宅價格指數表現,多數行政區價格指數與前期(6月)相較,以佳里區漲幅1.14%為最高,其次為永康區以及歸仁區,分別微幅上漲0.73%以及0.67%。若與去年同期相較,漲幅最高前三名行政區依次為善化區、中西區以及安南區,分別微幅上漲9.11%、8.69%以及8.20%。至於南科區域、新營區的價格指數較前期(6月)也呈現穩定成長趨勢,年漲幅皆有高於全市總體的表現,後續各行政區指數發展仍有待持續觀察。

進一步觀察各行政區交易量表現,與前期(6月)相比,以歸仁區、新市區及佳里區減少幅度最大,分別大幅減少56.10%、45.0%及43.14%,反觀仁德區與東區則分別大幅增加84.09%及80.56%。若以交易棟數觀之,本期東區、永康區及北區為成交量前三名的交易熱區,分別為260、241、182棟。另外,南科區域移轉棟數與前期(6月)相較則大幅縮減40.48%,其中善化區減少36.36%,而新市區亦大幅減少45%。

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根據內政部運用電信業基地台的訊號統計全台人口分布,作出夜間經濟潛在熱區地圖,全台「夜間經濟」指數最高前六名均位在新北市,以永和最高,房仲業者指出,夜間人口充足反應實際入住率高,房價雖不如新興區域具有高期待值、而相對平穩,泡沫化風險低。

由於戶籍人口與實際所在人口通常有落差,內政部與電信業者合作,運用基地台訊號進行人口統計,而「夜間經濟」指數指晚上11點到清晨6點間的人口分布,統計指標包括夜間停留比白天活動增加的比例、夜間停留人數相較設籍人口的比例等,更能解釋為實際居住人口比例最高的區域。

該指數前六名均位於新北市蛋黃區,分別為永和、板橋、蘆洲、三重、中和、新莊,此外,高雄市鳳山區、桃園市桃園區、台中市南區及北區在全台名列前十名。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,這些行政區多為新北、台中及高雄等都會區早期發展的區域,新北市因生活機能佳,房價比台北市親民,以通勤台北市便利地帶人口密度高,如永和區、板橋區為新北第一圈,永和往台北中正、大安便利,板橋除了捷運通勤台北市便捷,亦為新北市政府所在地,實際居住人口多。

相對於近年新興區域房價高漲,這些「夜間經濟」熱區房價則相對平穩,調查顯示,十大熱區房價年漲8.5%最高,其餘地區多在持平至年漲4%以內。

郎美囡指出,內政部統計夜間經濟熱區地圖,主要可提供民間企業作為配置營業據點、人力安排的依據,比起近年話題度高的購屋熱區、新興重劃區,夜間經濟熱區發展較為飽和,自住比例相對高,雖然話題不如新興區域鋒健,房價發展偏平穩,區域房市泡沫化的風險低,也適合開發貼近生活所需的商機。

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近幾年因全球資金潮、台灣經濟表現傑出,導致中南部房價高漲,不只是新屋單價飆高,就連中古屋房價也全面被帶動。永慶房產集團統計近5年七都各屋齡帶的房價漲幅,發現新竹縣市和台南市中古屋房價漲幅最為劇烈。新竹屋齡30年以下的房屋單價全面上漲6成以上,屋齡10至20年間的房屋漲幅更是衝上86%,台南30至40年屋齡帶的房價漲幅也超過80%,漲幅驚人。

觀察七都各屋齡帶房屋近5年房價漲幅,可以發現雙北地區的房價漲幅相對緩和,但是桃園以南的各大都會區,幾乎都有3成左右的房價漲幅。其中新竹縣市漲幅最為猛烈。除了屋齡40年以上的房屋因交易量相當稀少,導致房價漲跌幅偏向個案表現外,屋齡30年以下的房價漲幅全面突破6成,屋齡10年以下和10至20年房屋的漲幅更來到驚人的66.9%和86.5%,名列七都之最。屋齡30至40年者,也有高達52.7%的漲幅。

CNEWS匯流新聞網資料照片207230809a07
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永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,新竹縣市因科學園區產業發展蓬勃,大量就業人口和高收入科技新貴遷入,帶動大量住居需求;再加上新竹房屋供給量比起其餘六都相對較少,也導致中古屋房價全面上漲。細看新竹縣市2023年各屋齡帶的平均單價,已全數突破2字頭,屋齡10至20年的房屋單價,5年後幾乎也已直逼屋齡10年以下的新古屋水準。

CNEWS匯流新聞網資料照片207230809a08
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另外,台南市中古屋也出現6成以上的房價漲幅。台南屋齡10年以下和10至20年的房屋單價漲幅分別為55.9%和61.4%,兩者皆列七都第二,僅次新竹。屋齡20至30年的房價漲幅高居65.4%,屋齡30至40年者更飆上80.4%,漲幅位居七都第一。陳金萍表示,台南房市同樣因南科發展亮眼,帶動區域房市熱絡;再加上台南舊市區擁有豐富觀光資源,也抬升當地房價,使台南的老屋新屋全面起漲,就連屋齡40年以上的房屋,也都出現超過4成的漲幅。

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陳金萍指出,新竹、台南兩地房價漲幅最為劇烈,除了受到科技園區發展帶動,住宅需求大增之外,再加上在地房市供給量趕不上需求、以及過去房價基期較低的原因,使得中古屋、老宅房價飆出明顯漲幅;隨著全球景氣下修,台灣經濟表現趨於保守,近期房市也隨之降溫,再考慮未來數年將有大量新成屋進入市場,未來新竹、台南等地的中古屋房價是否還能再創高,民眾應審慎、保守看待。

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房仲業者彙整聯徵中心近一年 (2022 年第二季至 2023 年第一季) 資料發現,發現台中市 20 歲以上至 30 歲的年輕人新增房貸數為 4292 件,其中北屯區以 1066 件成為台中八年級買房首選,等於每 4 個購屋青年,就有一人選在北屯區。而這些買房青年逾 85% 選擇電梯大樓產品。

詳細觀察北屯區數據,申貸的 1066 件中有 910 件是電梯大樓的產品,占比高達 85.4%,而其中 3 年以內的電梯大樓就有 643 件,平均鑑估值為 988.8 萬。中信房屋中彰投駐區經理楊乾意分析,以北屯區來說,洲際棒球場跟水湳經貿園區周邊,近三年多半為 40 坪以上正三房的產品,整體的單價跟總價都偏高,如果以少數的正兩房帶車位的電梯大樓來看,總價就要到 1300 萬元以上。

楊乾意指出,廍子重劃區屬於北屯區的蛋白區塊,年輕人都喜歡住新住宅,這區屋齡都在 10 年內,且價格實惠很多,年輕人較負擔的起,以千萬的預算來看,可以買到屋齡三年內、正兩房帶車位的電梯大樓,雖然商圈發展還沒完全發展成熟,但距離離太平樹孝、東山軍功等既有商圈僅有 5 分鐘的車程,因此吸引了不少 8 年級生進駐。

中信房屋研展室副理謝欣亞說,年輕人喜歡新大樓的原因也跟公設的豐富度有關,現在健身房、游泳池都是標配了,以管理費來看,廍子重劃區近千戶的大型社區,如「總太聚作」、「總太 2020」,戶數多的社區管理費攤下來,目前每坪都還在 60 元以下,加上車位管理費,每個月 2000 元不到,對年輕人來說是願意負擔的價格。

對於區域的未來發展,楊乾意認為,廍子重劃區十分具有發展潛力,該區交通十分發達,抵達中科只要 20 分鐘,經由台 74 支線可以接國道三號、國道四號,「國道 1 號增設銜接台 74 線系統交流道工程」將於明年 5 月完工,交通系統串聯整個大台中,後續還有屯區國土計畫、市立醫院 BOT 案等,機能利多不斷,是具有「交通建設丶產業發展」優勢的蛋白區,且目前房價還算親民,未來仍能吸引到首購族進駐。

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根據實價登錄資料,統計今年以來,北台灣三都總價千萬元以內、主建物面積30坪以上,最適合家庭購屋者居住的交易,發現桃園市竟多達892筆稱霸北台灣,贏過新北市的191筆及台北市的19筆,其中前三名熱區,分別是第一名的中壢區137筆,以及桃園區的135筆,第三名則是楊梅區的127筆。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出,千萬左右預算要卡位雙北通常都是買小、買老或買遠,物件的機能、坪數不一定能符合家庭型購屋族的需求,不過同樣預算在桃園可買到中壢區、桃園區,都屬開發成熟的蛋黃區。

除了車站商圈外,前者有海華特區、後者有藝文特區,一般會以為區域房價相對較高,如桃園區新建案平均每戶交易單價來到35萬元上下,屋齡五年以上中古屋也有24萬元左右水準,但實務上正因為開發較早,當地多會有屋齡落在二十至三十年左右的中古屋,因公設比低等因素,購屋族更有機會以較低預算買到物美價廉的大三房產品。

新青安上路 北台灣這裡最好買
新青安上路 北台灣這裡最好買

台灣房屋春日直營店店長蔡正坤指出,以桃園區來說,千萬總價的大三房產品,首選為大有特區,主要因為該區三房住宅量體大、選擇多;其次生活機無虞,有黃昏市場、全聯等店家,就學部分有快樂國小、大有國中等共四所國小、兩所國中;第三則是總價壓力輕,大有區與小檜溪重劃區、藝文特區為鄰,同樣坪數產品較上述兩區便宜兩百至三百萬元,相當適合預算不多的年輕族群。

蔡正坤提及,桃園區龍安特區生活機能也不錯,房屋單價也較其他區塊便宜,加上區內多有屋齡落在二十至二十五年間的中古屋,頗符合小資家庭使用。此外,國際路、中平路周邊,因有省道建設開發較早,周遭社區多以舊大樓為主,小環境內有中山國小、黃昏市場等機能,也是不錯高CP值購屋區域。

張旭嵐提醒,新青年安心成家房貸確實在貸款年限、寬限期及利率上都相當優惠,相信可幫助到年輕人減輕購屋負擔,不過須注意的是,一.該方案雖然沒有年齡限制,但必須是借款人本人,及配偶、未成年子女名下都沒有房產才能夠申辦;二.優惠利率期更只有三年,若三年後補貼取消,央行仍持續升息的話,購屋族得評估自身財力是否可負荷;三.轉增貸不適用,已經購屋的房貸族只能大嘆可惜。

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去 (2022) 年台北 10 大高單價豪宅集中在大安、信義、中山等蛋黃區,但不讓台北市區豪宅專美於前,今年以來台北天母豪宅也成交表現亮眼,據最新實價揭露,「天母富邦」、「力麒天沐」等中古豪宅成交也創社區新高,專家分析,主要在天母地緣買盤支撐穩健成交。

最新實價揭露,屋齡已 15 年的「天母富邦」,5 月有 4、5 樓戶成交約 1.43 億元、每坪 110.4 萬元,總價創社區新高;至於天母新穎豪宅「力麒天沐」5、6 月有兩筆交易,其中 7 樓交易總價 1.21 億元、每坪 120.1 萬元,買家為私法人公司;另一筆為 10 樓交易,總價約 1.28 億元、每坪 122.6 萬元。

台灣房屋天母忠誠加盟店店東賴彥廷表示,「天母富邦」總價創新高的戶別,為頂樓的樓中樓戶,又有加蓋花園,實際使用空間大,加上社區屋主大多惜售,少有屋主釋出,且每戶規劃少見的 40 公分樓地板高度,加強隔音效果,建築設計精緻,應是拉高房價的主因。

台灣房屋集團趨勢中心進一步觀察今年上半年大天母地區的億元級豪宅交易,排除親友等關係人交易後,目前共有 7 筆,總銷金額約 10.8 億元,去年上半年則有 8 筆交易,總成交金額約 14.1 億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,由於今年實價登錄尚未完整揭露,量能可能還有變化,但上半年天母豪宅交易量已與去年同期相差無幾,顯示天母豪宅買氣相對穩定,觀察去年天母成交的豪宅,不乏「華固天鑄」、「國泰天母」等逾 2 億元的高總價物件,拉高總銷金額,單價則落在 107-167 萬元之間;而今年目前為止,成交的豪宅包括「仰哲」、「遠雄陽明」、「天母一莊」、「國泰天母」、「天母富邦」、「力麒天沐」等,總價都在 2 億元以下,單價落則在 93-144 萬元上下,不論單總價,價位區間都比去年同期略低。

張旭嵐分析,台北市豪宅推陳出新,近年豪宅交易多半集中在市中心,尤其是指標新案林立的信義區,其他區域由特定建商所興建的新豪宅,也頗吸引高端客的目光,相較之下,推案較少的天母選擇有限,超高總價的新豪宅也相對稀缺;但天母有外僑學校坐落,且區域環境具有異國特色,整體氛圍鬧中取靜,對具有國際背景的企業主,以及區域認同度高的在地人而言,仍深具吸引力,買家也以長期持有為主,使近期的交易價量相對平穩。

第一建經研究中心副理張菱育指出,雖然今年 7 月平均地權條例修正案上路,不少私法人為了趕新制上路前的末班車,紛紛以私法人名義購置不動產,但今年上半年,天母地區仍不乏以自然人名義購置住宅的案例,主要是天母買家多半具有地緣性,且以自用為考量,受政策的影響較淡,加上部分買方為資深企業股東,在上半年股市開紅盤的情況下,獲得不錯的處分利益與股利分配,促使資金充沛的高資產族,將部分資金投入不動產中。

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交通利多與重大建設,已成為支撐區域房市剛性買盤的重要關鍵因素!豐原區受惠「豐富專案」設定地上權開發案,已確定由亞洲大學取得經營權,未來將砸重金打造「全齡健康福祉園區」;而鄰近的潭子區則受惠國道4號豐潭段完工後,讓潭子往來台中的交通更便捷,在重大建設與交通利多題材的加持下,已為區域房市挹注強勁撐盤動能!

其中,豐原區中正路與豐原大道交叉口的「豐富專案」設定地上權開發案,今年6月已由亞洲大學取得開發經營權。未來,亞洲大學將在豐原打造提供急性醫療照護、運動醫學、長期照護及產學合作的「全齡健康福祉園區」。

此案設定地上權70年,初步規劃興建亞洲大學附設豐原醫院、亞洲大學附設私立豐原住宿長照機構及托育大樓,總投資金額55億元,目標2028年下半年完工營運,初估完工啟用後可創造2,000個就業機會,預料也將吸引周邊產業進駐!

根據內政部實價登錄資訊顯示,位於豐原區的富宇「大宅豐鼎」2樓總面積60.82坪,以總價2,781萬元成交,扣除車位後,每坪單價53.9萬元、創下豐原區預售單價新高,目前該案已累積13筆5字頭交易。

此外,潭子過去以加工出口區聞名,近幾年來在多項建設利多挹注下,帶來不少就業人口紅利,加上國道4號豐潭段完工後,連結整個台中山海屯區,讓中科、甚至是后科科技族群往來台中的交通更加便捷,因此讓房價節節攀升的北屯區出現剛性買盤外溢現象,吸引寶璽機構子品牌睿嚮建設、久樘、嘉磐等建商搶進潭子區推案搶市!

根據今年以來的實價登錄數據揭露,潭子區12筆純住宅成交案,皆由「睿嚮大涵」與「久樘臻悅」兩個區域指標案分庭抗禮,且全為3房房型,顯示潭子區已成為自住客鎖定置產區!

值得一提的是,「睿嚮大涵」15樓總面積48.56坪、以總價1,803萬元成交,扣除車位後,每坪單價40.3萬元,成為潭子區首件站上4字頭的個案!該案目前無論是均價、單價,皆創下潭子區最高。

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根據內政部人口遷移資料,南台灣的台南市、高雄市、嘉義縣市、以及屏東縣,今年上半年人口都屬於遷入人口大於遷出人口的「淨遷入」現象,其中,高雄市淨遷入超過1.3萬人居冠,而今年上半年南部各縣市平均房價,高雄市每坪23.1萬元最高。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡24日表示,遷入人口正成長有兩項原因,其一為疫情無法歸國的國人,陸續回國復籍,另一重點是南部近幾年受到科技業、台商回流帶動,北漂的情況趨緩不少,甚至出現就業人口南漂的機會,但也受到大型企業話題及疫後資金潮影響,房價顯著上揚,甚至拉動南二都周邊區域,因此,嘉義市平均房價邁入2字頭。

郎美囡指出,根據內政部人口遷移資料,南台灣生活圈5縣市今年上半年人口,都呈淨遷入的現象,高雄市及台南市淨遷入人口,都超過1萬人,因地緣關係,南部各縣市人口交互流動狀況明顯,台南市主要人口來源為高雄市,上半年共有3千多人從高雄移入、同時也有2,700多人移往高雄,屏東縣與高雄市人口流動也很頻繁,從屏東遷往高雄或高雄遷至屏東的人口都在3千人以上。

住商不動產鳳山文山加盟店東鄭啟峰指出,南部各縣市常因就業機會及房價變動,而人口互相遷移,南部這幾年受惠半導體產業發展,高雄市更因科技廊帶的政策讓市場穩定發展,有助於人口成長,雖然台積電設廠進度眾說紛紜,不過受其影響比較大者僅楠梓區,其他區域變動不大。

值得注意的是,台積電在台南建廠,因高雄市地理位置與台南市聯動性高,吸引不少高雄市民輕移民至台南市,以至於高雄對台南人口淨輸出。

在房價部分,鄭啟峰指出,高雄市預售屋市場因為成本高,開價沒有鬆動,且新案公設比偏高,相較之下,中古屋坪數實在,且平均地權條例子法啟動後,預售屋限制轉售,促成買方偏向中古屋市場,也因政府健全房市的政策逐步底定,觀望已久的買方逐漸進入市場,下半年房市可望轉為明朗。

郎美囡表示,高雄市、台南市雖然均價還在20出頭,但這兩都的蛋黃區房價都有3、4字頭,僅偏郊區、外圍地帶有1、2字頭,導致財力有限或總價考量的買方往外擴散,至嘉義市及屏東縣置產,讓兩個縣市人口正成長超過千人,並讓嘉義市的平均房價逼近台南市。

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台北市不僅買房不易,車位也需準備大筆資金。據台北市地政局近期公布價格統計資料,台北市去年坡道平面車位平均1個要價258萬元,機械車位平均1個163萬元,9年來價格分別成長16.2%、16.4%。

比較各行政區車位價格,大安區一個坡平車位要322萬元,可以在基隆市買一戶3房公寓。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,台北市房價高,車位價格也跟著水漲船高,加上台北市地狹人稠,車位一直有高度需求,因此無論坡平或是機械車位價格都穩定走揚。

車位需求大 機械車位也上漲

台北市各行政的車位價格,最高價是大安區,坡平車位平均322萬元、機械車位平均194萬元,是各行政區中,唯一坡平車位均價破300萬的。第二高是信義區,坡平車位平均要價291萬元。

台北市12個行政區中車位最便宜的是文山區,坡平車位194萬,等同於大安區的機械車位。文山區的機械車位均價126萬,比大安區的機械車位低35.1%。

郎美囡表示,車位雖然著重市場供需,但價格仍會反應區段房價,區域房價高者,通常車位價格也高。台北市大安區、信義區豪宅林立,故車位均價拉高許多。

根據台北市地政局統計資料,坡平車位的價格漲幅與機械車位相當,顯示坡平車位雖然沒有車輛限高問題,停車、出車又便利,但保值性等同於機械車位,不過,機械車位的機械零件難免有損耗,維護成本比平面高。

然而,台北市許多社區基地偏小,只能規劃機械車位,加上許多老社區、公寓沒有車位,在需求量大的前提下,機械車位價格一路走揚。

車位出租報酬佳 投資車位先了解產權

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨提醒,車位依據產權屬性不同,分有法定車位、增設車位及獎勵增設車位,大部分的車位是法定車位,僅能出售給該社區的區分所有權人,不能單獨移轉。

不過在周圍老舊社區、公寓多的區域,車位出租能有不錯的租金收益,但也提醒,有些社區有規約車位不得出租給非住戶,故買車位有考慮日後出租者,對於社區規定務必事先了解。

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財政部於日前公布110年綜所稅統計專冊,竹科新貴匯聚的新竹市東區關新里綜合所得中位數逼近300萬元,再度蟬聯全國最有錢的里,顯見均富程度高,前三名至前十名也全數由新竹縣市包辦。觀察十大「最富里」房市交易熱絡,房屋交易量占全新竹縣市的26.3%,將近3成。

十大「最富里」所在重劃區預售屋交易占全縣市近五成

根據財政部公布「110年度綜合所得稅申報初步核定統計專冊」,全國「最富里」依然由新竹市東區關新里綜合所得總額中位數292.8萬元拿下,傲視全國:其次則是同樣在東區的龍山里,綜合所得總額中位數210.5萬元,而新竹縣竹北市東平里則以207.9萬元位居第三,前三名綜合所得中位數均突破200萬元大關。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,高收入族群的聚集,也帶動在地房市熱絡。觀察十大「最富里」所在重劃區或是生活圈的預售屋交易量,竟佔據全新竹縣市的49.6%,直逼五成;中古屋交易也高達19.7%,上看二成。


陳金萍補充,十大「最富里」全數落在新竹縣市,均位於新竹市東區與新竹縣竹北區,受惠於竹科效應下,近年半導體產業發展蓬勃,各企業都卯足全力招聘新血,就業人口逐年增加,高薪、高消費力的竹科新貴也推升當地購屋置產需求,觀察這些里所在位置也正是熱門重劃區或是生活圈,包括關埔重劃區、竹北高鐵特區、縣治二期、三期重劃區以及台科大重劃區等。

與有錢人當鄰居!這裡3字頭房價CP值最高

想跟有錢人當鄰居,哪裡CP值最高?陳金萍指出,綜觀十大「富人里」坐落的重劃區或生活圈可以發現,位於新竹市東區的北新竹火車站生活圈唯一「3字頭」房價最為吸睛,相較於其他重劃區的成屋都要「4字頭」以上,相對親民又實惠。陳金萍說明,北新竹火車站生活圈鄰近「竹科X」,未來將結合台肥科商園區、藝文高地,串聯成36公頃「竹科X」科技廊帶,而台肥園區內首棟完工的商辦大樓「TFC ONE」已有艾思摩爾、英特爾等世界知名大廠進駐,產業聚集效應強,也帶動周邊房市交易熱絡,近一年成屋交易111件。

至於預售屋交易部分。陳金萍表示,不論是東區的關埔重劃區或是竹北高鐵特區、縣治二、三期重劃區等,近一年預售屋住宅單價均已「坐5奔6」甚至是「坐6奔7」,其中以竹北高鐵特區房價最高,因擁有高鐵站前交通優勢,加上科技總部、大型開發案陸續展開,讓竹北高鐵特區房市後市可期,近一年預售屋交易量602件,交易熱絡,住宅單價67.2萬元,其中,預售案「惠宇謙恆」、「寶佳奇磊」與「豐邑之森」,目前成交價均已站穩7字頭,直追新北市蛋黃區。

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建商慘了!據內政部低度用電調查,全國待售新成屋去年第四季增至8萬2307宅,數量創下統計以來新高。主要因近兩年完工量是近13年新高,加上房市買氣大衰退,房仲業估有3~4萬戶將遇到囤房稅2.0問題。其中新北有1.7萬戶,桃園1.4萬戶,台中1.3萬戶是新成餘屋最大量的區域。

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基隆在建設利多的帶動,基隆房價一路高歌,普通購屋民眾的壓力也隨之加重。由聯徵中心資料揭露,今年第一季基隆年收入在 20-60 萬元之間的小資房貸族佔比僅為 30.3%,是有統計數據以來的同期新低,而且與 2019 同期大減 7.5 個百分點。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出,基隆房價高漲是導致小資族群佔比減少的重要原因,依據內政部不動產資訊平台資料顯示,今年首季基隆的平均單價約為每坪 17.58 萬元,房價再創歷史新高,且相較於 2019 年同期的每坪 13.86 萬元,5 年來的房價漲幅高達 26.8%。

除落後補漲的因素外,城際轉運站、基隆塔的建設,以及基隆捷運議題的發酵,都為基隆房市增加了不少話題性,進而推動區域房價水漲船高,未來伴隨上述建設題材的落實,區域房價繼續穩健成長的可能性很高,普通民眾的買房門檻恐怕也會進一步增加。 
 
東森房屋七堵百福加盟店店東陳美霞表示,今年受到房市黑天鵝的衝擊,全台多地的房市交易量能都快速降溫,不過基隆的房市表現仍相對穩健,推估一方面,目前基隆的房價仍普遍落在 1-2 字頭,幾乎是新北的一半、台北的 1/4,低價優勢明顯。

另一方面,基隆過去因交通不便為人詬病,但現在基隆捷運議題的討論聲浪頗高,又有基北北桃 1200 元生活圈套票為上班族們減輕通勤成本,所以近年來有很多的大台北通勤族紛紛移居基隆,用通勤時間換取可合理負擔的房價,從而帶動區域房市交易量能的走揚。 
 
對於打算在基隆置產的民眾來說房仲業者表示,七堵是目前基隆房市交易熱度相對高的區塊,七堵腹地不大,新建案的推案數量相對較少,區內以屋齡較高的中古公寓、華廈居多,總價 6、700 萬左右就能買到屋況還不錯的三房剛需住宅,對口袋不深的購屋民眾來說很有競爭力。

交通方面,目前從七堵搭乘公車或台鐵,僅需 30-60 分鐘左右就可以達到汐止、內湖一帶,未來基隆捷運若能實現,七堵往來汐止、內湖的交通會更加便利,有望磁吸更多北市外溢人口的進駐。

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住家附近就有公園綠地是許多民眾的夢想,永慶房產集團整理2022年台北市政府工務局已開闢公園綠地數據,其中文山區每人享有公園綠地面積13.95平方公尺面積最大,萬華區以10.98平方公尺居次,北投區則以10.74平方公尺位居第三。若比較台北市12行政區近一年的平均房價,文山區、萬華區和北投區都只要5字頭,是12行政區最低,對於喜愛公園綠地環境的民眾不啻為一項好消息。

文山區轄內的公園綠地包含文山森林公園、140高地公園、木柵公園、道南河濱公園等共116處,綠地相當豐富。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,文山區親山傍水綠資源豐富,無論休閒遊憩或夏日避暑都具有離塵不離城的距離優勢,再加上文山區文教氣息濃厚、人口密度相對市中心來得低,成為許多民眾居住的熱門選項。

萬華區作為台北市每人享有公園綠地第二多的區域,可能跌破很多人的眼鏡。陳金萍分析,萬華區作為台北市早期開發地區,發展密集,因此公園綠地多集中在華中河濱公園和青年公園,市區內公園綠地處數相對較少。若民眾有意在萬華區置產,又偏好鄰近公園綠地的環境,建議沿著華中河濱公園和青年公園一帶尋找適合的住宅。

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行政院昨宣佈將推行「全國歸戶」版的囤房稅2.0,根據財政部2021年「地方歸戶」的房屋稅資料顯示,各縣市持有非自住住宅的人數,以新北將近7.3萬人最多,其次為台中近6.4萬人,第三名則是高雄約5.7萬人,專家認為,在非自住稅率全面調高的情況下,這三縣市受影響程度較大。

「囤房稅2.0」將非自住房屋稅率從現行的1.5~3.6%,拉高到2~4.8%,但單一自住的屋主,反而可望降稅,稅率預計從現行的1.2%降到1%,由於實施全國歸戶,若實施將牽動各縣市房市生態。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,現今的囤房稅戶數認定,均採「地方歸戶」,也就是以屋主在該縣市持有房屋的狀況,計算各戶房屋稅率,使跨縣市的囤房族,得以把房產分散在不同縣市來降低稅負,但採「全國歸戶」後,跨縣市持有的節稅效果大打折扣。

陳定中指出,三縣市中僅新北市尚未實施囤房稅,因此新政若推行,新北受到的政策衝擊,將比其他縣市鮮明。不過囤房稅2.0雖上調非自住稅率,但單一自住反倒能省稅16%,所以目前房市主力的首購自住客將不受影響,新制若上路,買盤將呈現「投資下滑、首購穩健」的態勢。

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北台中房價虹吸效應驚人!水湳、14期等明星重劃區已成為台中房市的領頭羊,不但領漲房價,輻射熱度也外溢到鄰近地區。其中,位在北屯區太原匝道的預售新案「豐邑太原Yes」首批預售實登揭露,最高成交單價達58.69萬元,逼近6字頭行情,讓業界大為吃驚,而北台中房價外溢效應也已經擴散到北區、12期。

根據內政部最新實價登錄揭露,位在74號快速道路太原匝道旁的「豐邑太原YES」,近期揭露了首批34筆成交,最高成交單價58.7萬元,均價49.6萬元,與鄰近的廍子區、十期重劃區已開案的行情,價差10萬元以上,一舉填補北台中房價凹陷區。

同時,觀察台中市5月份的預售住宅交易均價表現,「豐邑太原YES」均價也已超車北屯機捷特區、11期與東區部分新案,似乎未受平均地權條例修法上路的影響。

此外,西屯區南12期新案「允將一著」,實登價格也較周邊行情高出一籌,最高成交單價來到62.7萬元,均價61.4萬元;其次為「泰御天鑄2」均價56萬,最高價60.6萬元。

而原本就屬自住客大本營的北區,自去年底育德綠園道的「達麗冶翠」公開後,旋即掀起北區換屋風潮,關鍵源於北區可開發素地短缺,且面向綠園道第一排的住宅奇貨可居,造就「達麗冶翠」逆勢進場仍有價量雙揚的好成績,是北區首個均價站上5字頭的新案。

其後進場新案「草間漫漫」、「聚富朗朗」均價陸續上攻55~56萬元之間,高標成交價都已觸及60萬元。而北區接續進場的還有亞昕、惠宇、長安、麗晨、理仁、金林等多案,房市熱戰正要揭幕。在單元14首發案「豐邑太原YES」逼近60萬元高價推擠下,屬於成熟市區的北區,對自住型買家而言更為物超所值。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章分析指出,水湳與14期兩重劃區的房價頻頻創高,帶動北屯多個重劃區房價創高,相對也將買盤推擠到低水位區域,從外圍重返市中心的趨勢,成熟市區的北區、12期、7期不甘委屈落後,後續新案價格預期仍是上揚態勢。

而七期市政路的鉅陞「V市政」,同樣也是訴求39~50坪的三、四房產品,全案僅48戶,頗受市場關注。目前七期線上在售的「大陸豐蒔」、「由鉅惟上」、「寶輝Sky Tower」,成交單價在70~80萬間打底完成之後,將有反彈上攻的機會。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為,預售市場轉為至少三年以上的長線評估,其中,地段機能與保值力是風險控管的重要因素,成熟商圈、綠地景觀、交通優勢都是長線保值性的重要組成,可以預見未來的預售住宅產品將更趨精質,才能贏得消費者青睞。

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台北市信義計畫區指標豪宅「琢白」,今 (2023) 年首度出現交易,21 樓戶於 5 月時,由公司法人以 5 億 5570 萬元,向建商買下的第一手交易,這筆交易共約 288.4 坪,單價每坪約 211 萬元,採毛胚交屋;今年上半年坪價 200 萬元以上豪宅交易累計達 10 筆。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,「琢白」正臨信義路五段,是信義計畫區少數坐落幹道第一排的新穎豪宅,單戶都要價要價 3-6 億元,住戶不乏年輕富豪、藝人、外資、港澳、外籍人士等人士,甚至有的資金是從海外回台置產。

目前為止,該社區 7 樓以上的成交單價,都落在 200 萬元以上,因此這次成交的 21 樓戶,單價 211 萬元,符合社區中高樓層行情。

台灣房屋集團趨勢中心進一步統計今年上半年,台北市單價 200 萬俱樂部的豪宅交易狀況,以「松濤苑」和「潤泰敦峰」各交易 3 筆最多,其次是「One Park Taipei 元利信義聯勤」2 筆、「琢白」1 筆、「仁愛無彊」1 筆。

台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示,「松濤苑」坐擁台北植物園大片綠蔭景觀,且鄰近博愛特區,地段稀有,因此身價為台北西區之最,一戶要價 4、5 億元,單價也穩居 250 萬元以上,過去幾乎是以一年成交一戶的速度銷售,但今年已交易 3 戶,雖然其中一戶為親友或關係人之間特殊交易,仍顯示該豪宅銷路比以往暢通。

截至目前為止,今年上半年共有 10 筆坪價 200 萬元以上豪宅交易,其中就有 9 筆以法人名義購置,第一建經研究中心副理張菱育表示,為了避免房市過熱,導引市場溫和發展,近年政府積極打炒房,信用管制也重出江湖,不過豪宅一直以來都有最高貸款成數限制,且滿手現金的高資產族在通膨環境下,仍須幫資金尋找保值出口,因此還是會將豪宅視為避風港,使近年的豪宅交易保持穩定。

張菱育進一步指出,今年《平均地權條例》新制上路,私法人購置住宅採取許可制,對豪宅市場來說,可謂一記變化球。由於高資產富豪常會以法人名義購買豪宅,以達節稅、增加財務彈性等目的,但新規實施後,私法人購屋反而徒增變數,因此接下來的豪宅市場,將回歸自住剛性需求,買家身分也將從法人轉向自然人。

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